Договор найма аренды квартиры
Предоставление своей квартиры в ней для проживания возможно посредством использования конструкций договора найма (гл. 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ – далее ГК РФ) или договора аренды (гл. 34 «Аренда» ГК РФ), поскольку квартира в ней могут выступать как объектом аренды, так и объектом найма (ст. ст. 607, 673 ГК РФ).
Несмотря на то, что передача жилья за плату для проживания регламентирована нормами о договоре найма, а правила об аренде носят общий характер и применимы к различным объектам, закон не исключает возможности сдачи квартиру в аренду. Однако при выборе модели договора НЕОБХОДИМО учитывать свойственные ему особенности правового регулирования. Так, при передаче жилья в аренду сроком на 1 год и более договор подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), в то время как для договора найма такого требования не предусмотрено.
В договоре на аренду жилья необходимо указать, какой объект передается в аренду:
• вид; адрес;
• площадь; кадастровый номер;
• этаж, на какой СРОК, и по какой ЦЕНЕ с уточнением, входит ли в нее компенсация расходов на коммунальные ресурсы, абонентская плата за пользование Интернетом, счета за междугородние и международные переговоры, спутниковое телевидение или они оплачиваются отдельно; оговорить порядок оплаты.
В договоре указывается срок, в течение которого может проживать наниматель, и перечень совместно проживающих с ним лиц. Для удобства расчетов в договоре следует отразить порядок оплаты проживания в жилом помещении в случае, когда истечет срок его найма и до фактического возврата пройдет несколько дней. Чтобы не определять размер оплаты расчетным путем, собственнику выгодно в договоре установить размер фиксированной платы: например, 1000 руб. в день, при этом неполный день проживания оплачивается как полный.
Для защиты своих прав собственнику с нанимателя следует взять обеспечительный платеж в размере одного или нескольких месячных платежей, который удерживается им до конца срока найма и возвращается после сдачи помещения, если наниматель не допускал нарушений своих обязательств перед ним.
Из обеспечительного платежа собственник вправе вычитать задолженность по арендной плате, суммы неустоек, убытков с последующим пополнением его общей суммы, что обязательно следует оговорить в договоре.
В договоре следует оговорить случаи его досрочного расторжения по инициативе сторон или просто закрепить такое право без указания мотивов расторжения (п. 3 ст. 450 ГК РФ). В нем можно также указать, что в случае одностороннего расторжения нанимателем договора внесенный им обеспечительный платеж остается у собственника (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).
В период проживания в квартире наниматель может понести затраты на ее обустройство, купив мебель, бытовую технику, сделав ремонт и т.д. В его интересах оговорить в договоре порядок компенсации своих затрат, например за счет уменьшения объема его обязательств по арендной плате. При прекращении договора он вправе забрать с собой все отделимые улучшения, а неотделимые при условии, что соответствующие вложения были согласованы с собственником (ст. 623 ГК РФ).
Для договора найма в отличие от договора аренды таких правил в законе нет, однако ст. 623 ГК РФ можно применить по аналогии. Во избежание конфликтов в договоре следует прямо оговорить, какую компенсацию на свои вложения сможет получить наниматель. Поскольку наниматели, как правило, имеют постоянную регистрацию в другом регионе, в договоре аренды жилья следует установить договорную подсудность по всем спорам, выбрав наиболее удобный по расположению районный суд на случай возникновения споров.
Для оперативной связи и обмена документами в договоре аренды необходимо согласовать возможность использования электронного документооборота, посредством которого допускается направлять различные заявления и соглашения, квитанции, расписки и т.д. с указанием на признание сторонами юридической силы за перепиской по электронной почте.
Вы хотите задать вопрос юристу по недвижимости? Позвоните по ном.: + 7 (912) 899-41-38, + 7 (908) 587-92-01 и Вам предоставят юридическую консультацию по телефону.