Договор аренды и договор найма жилого помещения - это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование. Рассмотрим указанные договоры по 4 критериям.
Первый критерий: стороны договора
Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, - нанимателем (см.: п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (см.: п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором (см.: ст. 606 Гражданского кодекса РФ). Обращаю Ваше внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.
Второй критерий: форма и государственная регистрация договора
Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (см.: п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 Гражданский кодекс РФ). При этом договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (см.: п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ). Для договора найма требование о регистрации не установлено.
Третий критерий: срок договора
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (см.: ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (см.: ст. 683 Гражданского кодекса РФ).
Четвёртый критерий: расторжение договора
Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (см.: ст. ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ). Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (см.: п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях:
• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (см.: п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ).
УВАЖАЕМЫЙ ЧИТАТЕЛЬ!
Вам требуется квалифицированная юридическая помощь и поддержка? Хотите задать жилищный вопрос юристу? Позвонить по номерам: +7 908 58 79 201, +7 912 899 41 38 (Viber и WhatsApp). Юрист компании предоставит Вам по телефону подробную юридическую консультацию!