«Первая награда справедливости – это сознание, что мы поступили справедливо».
Пересечение границ земельного участка
В этой статье я анализирую положения действующего законодательства РФ в сфере земельных отношений, а также сложившуюся судебную практику с целью определения правовой природы споров о границах земельных участков, выявления наиболее эффективных средств правовой ЗАЩИТЫ нарушенных прав владельцев смежных земельных участков при установлении границ.
В этой статье Вы найдёте ответы на следующие вопросы: Что является границей земельного участка? В чём процессуальные особенности рассмотрения споров о границах земельных участков?
Необходимо ли осуществлять защиту прав с помощью административной процедуры, предусмотренной, в частности, земельным законодательством, или же необходимо обжаловать действия соответствующего органа, осуществившего межевание земельных участков с нарушениями, а может быть, определение местоположения границ земельных участков должно осуществляться в рамках искового производства?
Можно ли говорить о возникновении между правообладателями смежных земельных участков спора о праве на часть земельного участка (например, в ситуации, когда в результате межевания захватывается часть соседнего земельного участка)?
Актуальность вопросов о рассмотрении споров о границах земельных участков обусловлена несколькими факторами. Во-первых, в последние двадцать лет в России сложилась, по сути, необычная ситуация: в гражданский оборот введено значительное число объектов недвижимости - земельных участков, границы которых не были ОПРЕДЕЛЕНЫ и ЗАКРЕПЛЕНЫ в кадастре объектов недвижимости.
В результате земельные участки, в том числе поставленные на кадастровый учет, зачастую имеют лишь фактические границы, однако лишены границ юридических, т.е. установленных в соответствии с требованиями действующего законодательства и закрепленных в кадастре объектов недвижимости.
Между тем отсутствие таковых может привести к достаточно серьезным последствиям, не исключая и возможности отчуждения значительной части земельного участка третьим лицам. Судебная практика в отношении таких ситуаций достаточно обширна и имеется во всех регионах России.
Во-вторых, действующее законодательство в сфере земельных отношений и ведения кадастра объектов недвижимости подробно регулирует по большей части ТЕХНИЧЕСКИЕ аспекты, оставляя за рамками регулирования ПРАВОВЫЕ, связанные с преодолением разногласий между правообладателями смежных участков в отношении местоположения общей границы таких участков, а также вопросы устранения ОШИБОК в сведениях, содержащихся в кадастре объектов недвижимости о местоположении границ земельных участков.
Одной из уникальных характеристик, позволяющих индивидуализировать земельный участок как объект гражданских правоотношений, является описание его границ (см.: п.3 ч.1 ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости)).
Легальное определение термина "земельный участок", закрепленно в ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Границы земельного участка служат основой для выявления другой, не менее значимой характеристики земельного участка - его площади (см.: ч.8 ст.38 Закона о кадастре недвижимости).
Что же представляет собой граница земельного участка. Пересечение границ земельных участков
Российское земельное законодательство не содержит определения такого термина, как "граница", являющегося основой понятия "границы земельного участка".
С точки зрения административного (публичного) права понятие "границы земельного участка" можно определить как индивидуализирующий признак части земной поверхности, установленный публичными органами через проведение специальной процедуры (межевание), которому придана юридическая сила путем описания указанного признака в публичном реестре (кадастре), чтобы подтвердить существование такого недвижимого имущества и определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
По своей гражданско-правовой природе границы земельного участка - это пределы части земной поверхности, в рамках которых собственник или иной правообладатель такой части поверхности может осуществлять субъективные права.
Другим аспектом понятия "границы земельного участка" является его физическая или фактическая составляющая, выражающаяся в способе его ограничения на местности: отделен ли он от других земельных участков забором или иными межевыми сооружениями, позволяющими обозначить земельный участок как самостоятельный объект в натуре.
Административно-правовая и гражданско-правовая сущности границы земельного участка наиболее ярко проявляются при возникновении споров, связанных с определением местоположения границы между смежными земельными участками, поскольку природа средств правовой защиты, направленных на восстановление прав лица, которое полагает, что граница между смежными участками установлена ненадлежащим образом, порождает целый ряд вопросов (см: третий и четвёртый вопросы в начале статьи).
В качестве отправной точки для выявления причин возникновения споров можно взять "идеализированное" состояние, или состояние баланса, при котором фактические границы земельного участка совпадают с юридическими границами. В описанном случае возникновение каких-либо споров между правообладателями земельных участков невозможно.
Первооснова любого спора о границах земельного участка - это несовпадение его юридических (т.е. закрепленных в государственном кадастре недвижимости) и фактических (т.е. реально существующих на местности) границ. Несовпадение границ может быть обусловлено как их противоречием друг другу (пересечением), так и отсутствием юридической или фактической границы одного из участков. Если обратиться к практическим аспектам обозначенной проблемы, можно выделить следующие, наиболее часто встречающиеся ситуации.
Первая ситуация. Пересечение границ земельных участков, выявленное на этапе проведения процедуры согласования границ. Вторая ситуация. Пересечение границ земельного участка, проходящего процедуру постановки на кадастровый учет, с уже установленными в государственном кадастре границами другого земельного участка.
Пересечение границ земельных участков, выявленное на этапе проведения процедуры согласования границ (первая ситуация). Статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости) устанавливает состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости. В частности, к таким сведениям относятся описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок, и площадь земельного участка.
Несмотря на то, что упомянутые характеристики являются уникальными, т.е. позволяют идентифицировать объект недвижимости как индивидуально-определенную вещь, на практике нередко можно столкнуться с тем, что в кадастре такие сведения отсутствуют или указаны не в соответствии с нормами действующего законодательства (например, границы установлены с использованием устаревшей системы координат). В качестве примера обозначенной проблемы можно рассмотреть ситуацию с ранее учтенными земельными участками.
В соответствии с п. 21 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42) решение о внесении в кадастр сведений о ранее учтенном земельном участке принимается на основании правоустанавливающих документов (свидетельства о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, и др.), которые не содержат информации о границах земельного участка. Таким образом, перед правообладателем ранее учтенного земельного участка встает необходимость внести в кадастр недостающие сведения о его ГРАНИЦАХ.
В соответствии со ст. 22 Закона о кадастре недвижимости сведения государственного кадастра недвижимости об уникальных характеристиках земельного участка (описание местоположения границ и площадь) могут быть изменены только на основании ЗАЯВЛЕНИЯ и МЕЖЕВОГО ПЛАНА, а также в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 45 указанного Закона, в соответствии с которой орган кадастрового учета вправе уточнять местоположение границ ранее учтенного земельного участка с использованием картографической основы кадастра в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Однако соответствующий нормативный правовой акт к настоящему времени не принят.
Следовательно, на сегодняшний момент единственной возможностью уточнить границы ранее учтенного земельного участка является проведение кадастровых работ, результатом которых будет изготовление межевого плана, устанавливающего, в том числе местоположение границ земельных участков.
Указанная процедура проводится и в отношении вновь создаваемых земельных участков, поэтому правовые проблемы, изложенные ниже, в равной степени можно отнести и к ним. В соответствии с положениями ст. 39 Закона о кадастре недвижимости местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами - правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ.
При этом заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
В силу ст.40 Закона о кадастре недвижимости результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель в письменной форме возразили против этого согласования, то в акт согласования местоположения границ вносятся соответствующие записи. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
Часть 5 ст. 40 Закона о кадастре недвижимости указывает, что споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном ЗК РФ порядке.
Статья 22 Закона о кадастре недвижимости предусматривает, что межевой план в части согласования границ может быть заменен документом, подтверждающим разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.
Именно с такой формулировкой Закона связаны определенные сложности в защите соответствующих правообладателей при наличии спора о местоположении границ. Такая процедура подразумевает участие как минимум трех субъектов:
• правообладателя земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы;
• правообладателя (или правообладателей) смежных земельных участков, являющихся заинтересованными лицами;
• кадастрового инженера, осуществляющего процедуру согласования местоположения границ земельного участка.
Не все потенциально возможные споры между указанными выше субъектами будут являться спорами о местоположении границ земельного участка (межевыми спорами). Только если у заинтересованного лица возникают возражения относительно местоположения границ земельного участка, его спор с правообладателем земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы, и представляет собой межевой спор.
При буквальном прочтении положений ч.5 ст.40 Закона о кадастре недвижимости можно сделать вывод о том, что единственный вид споров, который имеется в виду, - это спор правообладателей смежных земельных участков. Действительно, смысл процедуры согласования местоположения границ как раз и состоит в том, чтобы заинтересованные лица представили на предлагаемый вариант прохождения границ участка свои возможные возражения, а при их отсутствии - согласие.
Эта процедура не предполагает решения каких-либо иных вопросов. Более того, возможность рассмотрения спора ставится в зависимость от момента оформления акта согласования границ. При этом ни Закон о кадастре недвижимости, ни иные акты, касающиеся процедуры согласования границ, не говорят напрямую о том, что указанная процедура направлена именно на урегулирование разногласий о местоположении границ между правообладателями смежных земельных участков.
Отсутствие регулирования указанного этапа процедуры согласования местоположения границ создает правовой вакуум, в котором оказываются все ее участники. Полагаю, что необходима подробная регламентация действий всех участников.
В настоящий момент единственной ПРОЦЕДУРОЙ, обеспечивающей правовую ОПРЕДЕЛЁННОСТЬ в разрешении спора о границах земельного участка, остается СУДЕБНОЕ разбирательство. Часть 5 ст. 40 Закона о кадастре недвижимости, определяя порядок разрешения таких споров, содержит отсылку к положениям Земельного кодекса РФ.
В свою очередь, глава IX ЗК РФ устанавливает достаточно общие правила защиты права на земельный участок и порядок рассмотрения земельных споров. В ней указаны следующие способы судебной защиты нарушенных прав:
• признание права на земельный участок;
• восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения;
• признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления;
• возмещение убытков или исполнение обязательств в натуре (в том числе восстановление земельных участков в прежних границах, устранение других земельных правонарушений и исполнение возникших обязательств).
Правовой анализ положений статей 59 - 62 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) позволяет сделать вывод о том, что они не содержат каких-либо специальных средств правовой защиты, которые отражали бы особенности правоотношений, возникших в рамках «процедуры согласования местоположения границ земельного участка.
Между тем правообладатель земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы, в таких средствах нуждается. Их цель - определить такую границу между земельными участками, местоположение которой будет устраивать и правообладателя земельного участка, и заинтересованных лиц или, по крайней мере, минимизирует негативные последствия, вызванные демаркацией земельных участков, для одной из сторон.
При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, предъявленные требования должны способствовать восстановлению нарушенных или оспариваемых прав, а в результате их удовлетворения должен удовлетворяться материально-правовой интерес лица, обратившегося за судебной защитой.
Поскольку речь идет о судебном средстве правовой защиты, наиболее логично устанавливать оптимальную границу между земельными участками в рамках искового производства. В первую очередь это обусловлено тем, что (будь то в суде общей юрисдикции или же в арбитражном суде), оно предлагает достаточно обширный перечень средств доказывания, необходимый в столь специфической сфере, как землеустройство.
Как показывает анализ судебной практики, а также личное участие по данной категории дел, в большинстве случаев суды прибегают к проведению землеустроительной ЭКСПЕРТИЗЫ. Кроме того, любое изменение или уточнение местоположения границ смежных земельных участков непосредственно затрагивает интересы их правообладателей, а, следовательно, процессуальное положение истца и ответчика по делу будет для правообладателей в такой ситуации оптимальным.
Советую, привлекать в исковое производство в качестве лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, кадастрового инженера, осуществившего кадастровые работы на земельном участке со спорной границей, а также кадастровой палаты как органа, осуществляющего учет уникальных характеристик земельного участка.
Исковое заявление об установлении границ земельного участка
Основными признаками, которые позволяют отграничить одно средство судебной защиты (иск) от другого, являются основание и предмет. Применительно к требованию об установлении границ земельного участка основание иска - это наличие возражений относительно местоположения границ земельного участка; предмет иска - это отыскание надлежащей границы земельного участка.
Основной целью предъявления иска об установлении границ земельного участка является демаркация смежных земельных участков, а не правопритязания одного из правообладателей земельного участка на часть чужого смежного. Следовательно, иск об установлении границ является самостоятельным средством правовой защиты, отличным по своей правовой природе от исков о правах на недвижимое имущество, хотя и имеет с ними определенные схожие черты.
Если обратиться к судебной практике, в частности к п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25), требование об установлении границ земельного участка отнесено к искам о правах на недвижимое имущество.
Насколько это обоснованно? С формальной точки зрения такая классификация представляется не совсем верной. Вместе с тем закрепление требования об установлении границ в судебной практике в качестве вещно-правового способа защиты носит все же положительный характер. До закрепления указанного способа защиты в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 суды нередко отказывали в удовлетворении требований об установлении границ, ссылаясь на то, что между сторонами возник спор о праве (в то время, как такой спор отсутствовал), и указывали, что требование об установлении границ является ненадлежащим средством правовой защиты.
В настоящий момент указанное Постановление стимулирует суды рассматривать такие требования по существу, а не отказывать в удовлетворении по формальным основаниям. В широком смысле спор о праве на недвижимое имущество подразумевает наличие нескольких субъектов, претендующих на один и тот же объект недвижимости (или же его часть). Предметом исков о правах является приобретение (или защита) вещного права на соответствующий объект недвижимости или его часть.
В случае с согласованием местоположения границ земельного участка, как правило, смежные правообладатели не стремятся напрямую получить часть соседнего земельного участка и распространить на нее свое право. Это, скорее, следствие установления неправильной границы смежных земельных участков, своего рода негативный побочный эффект. Тем не менее, полностью исключать возможность перерастания спора о границах земельного участка в спор о праве на часть земельного участка нельзя.
Например, если в результате неправильного определения местоположения границы земельного участка она в значительной степени накладывается на смежный земельный участок, можно говорить о том, что речь идет о разрешении вопроса о принадлежности части земельного участка одному из правообладателей. Следует отметить, что по своему материально-правовому эффекту иск об установлении границ, безусловно, влияет на права правообладателей смежных земельных участков.
С одной стороны, в результате разрешения имеющегося спора о границах устанавливаются пределы, в которых соответствующий правообладатель будет осуществлять свои права в отношении земельного участка, а с другой - земельный участок будет легализован в качестве полноценного объекта гражданских правоотношений. Таким образом, главным последствием разрешения спора о границах будет внесение соответствующих изменений в уникальные характеристики объекта недвижимости (а при отсутствии таких характеристик - их закрепление) и правоустанавливающие документы или же прекращение нарушения права на земельный участок.
Судебная практика также рассматривает иск об установлении границ земельного участка как самостоятельный способ защиты, направленный на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. В рамках заявленного требования смежная граница между земельными участками подлежит установлению в соответствии с координатами поворотных точек (см.: Постановление ФАС Московского округа от 14.02.2013 по делу N А41-15260/09).
К требованиям об установлении границ земельного участка не должен применяться срок исковой давности, что в первую очередь обусловлено тесной связью такого требования с вещными правами на земельный участок. Правообладатель земельного участка вправе определить пределы своего вещного права в любой момент обладания им.
В соответствии с положениями ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре недвижимости, если при уточнении границ земельного участка невозможно установить местоположение его границ из правоустанавливающего документа или документов, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.
Отсюда можно сделать вывод, что при рассмотрении требований об установлении границ определенную роль играет и правило о приобретательной давности, что также указывает на нежелательность применения к таким требованиям срока исковой давности.
Требования, целью которых является установление границ земельного участка, на практике нередки, однако по содержанию они в первую очередь направлены на обязание заинтересованного лица согласовать предлагаемое истцом местоположение границы (см.: Постановления ФАС Центрального округа от 19.02.2013 по делу N А08-6942/2011; ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2010 по делу N А56-86502/2009).
НАДЛЕЖАЩЕЙ формулировкой иска об установлении границ может быть следующая: "установить местоположение границ земельного участка (площадь земельного участка и его местоположение) в соответствии с границами земельного участка, обозначенными в межевом плане (характерные точки границы земельного участка)". С учетом обозначенных целей иска об установлении границ земельного участка следует выделить следующие обстоятельства, подлежащие доказыванию, и определить распределение бремени доказывания.
Обращение в суд с иском об установлении границ предвосхищается процедурой согласования границ земельного участка, содержащей в себе правовую ПРЕЗУМПЦИЮ. Она заключается в том, что смежная граница между земельными участками, установленная в рамках процедуры межевания, при отсутствии возражений со стороны заинтересованных лиц является правильной и подлежит внесению в кадастр.
Такая правовая презумпция опровержима. При наличии обоснованных возражений со стороны заинтересованных лиц местоположение границы может быть изменено. Таким образом, представляется вполне логичным применение обозначенной презумпции и в рамках судебного процесса.
Другими словами, местоположение границы, указанное кадастровым инженером в рамках процедуры межевания земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы (и установление которой будет указывать истец в исковом заявлении), будет являться для суда единственно верным, если ответчиком по делу не доказано иное.
Ответчик в свою очередь должен опровергнуть указанную презумпцию путем представления суду доказательств, свидетельствующих о том, что формируемая согласно предложенному межевому плану в интересах истца граница земельного участка нарушает его права как правообладателя земельного участка либо создает иные неудобства в его использовании (см.: Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2012 по делу N А40-62720/11-150-512).
Какие права заинтересованного лица НАРУШАЮТСЯ при неправильном установлении местоположения границы?
Неправильное установление местоположения общей с соседним земельным участком границы связано в первую очередь с нарушением права владения и пользования заинтересованным лицом своим земельным участком или его частью, например, приводит к УМЕНЬШЕНИЮ площади участка.
Кроме того, заинтересованному лицу как правообладателю земельного участка принадлежат и косвенные по отношению к владению и пользованию права, такие, как право ДОСТУПА на свой земельный участок. Указанное право заинтересованного лица также может быть нарушено, например тем, что формируемая по межевому плану граница создает ПРЕПЯТСТВИЕ в доступе к участку.
Какой должен быть алгоритм установления местоположения СПОРНОЙ границы в рамках судебного процесса?
Алгоритм установления местоположения спорной границы в рамках судебного процесса должен идти по двум взаимосвязанным направлениям.
Во-первых, суду следует установить площадь каждого из смежных земельных участков. Если местоположение границы смежных земельных участков изменяется, меняется и их площадь.
Во-вторых, это непосредственно процесс отыскания (установления) местоположения границы СМЕЖНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ участков. Суд должен, оценив представленные в дело доказательства, определить границу смежных земельных участков.
Но, поскольку процесс межевания в целом и установление местоположения границ земельного участка как один из его этапов требуют специальных знаний, правильность разрешения спора ставится в прямую зависимость от доказательной базы, собранной судом. Как показывает практика, того массива доказательств, который представляется сторонами по делу, суду зачастую не хватает для того, чтобы разрешить возникший СПОР, что вынуждает его назначать проведение землеустроительной ЭКСПЕРТИЗЫ уже в самом процессе.
Выводы.
1. Иск об установлении границ земельного участка - это направленный на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка самостоятельный гражданско-правовой способ защиты прав, который должен использоваться при наличии возражений заинтересованного лица, выдвинутых последним, в рамках процедуры согласования границ.
2. Итогом рассмотрения указанного требования должен быть судебный акт, которым будет установлена смежная граница между земельными участками по координатам поворотных точек (либо иным способом, предусмотренным Законом о кадастре недвижимости).
3. На основании судебного акта установленная граница вносится в государственный кадастр недвижимости. Вышеизложеннный подход согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11. ©
- Конец части ПЕРВОЙ –
С.В. Тесленко.
Автор – выпускник Уральской государственной юридической академии (г. Екатеринбург), правозащитник, ведущий юрист-эксперт по земельным вопросам, автор книги "МИФЫ о необходимой обороне", генеральный директор юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК».