Земельный спор в Челябинской области: почему в одном случае приобретатель признаётся добросовестным, а в другом - нет?

05.12.2018

Земельный спор в Челябинской области: почему в одном случае приобретатель признаётся добросовестным, а в другом - нет?
                                                                                                                                                                                «Пишите коротко и неясно» 

                                                                           
                                                                                                                                                                                             Наполеон I Бонапарт 



Добросовестность приобретателя 



Представьте, что Вы только что закончили работу, справившись с очередным заданием, взглянули на часы, подумали … Правильно! Пора на обед. Вы вышли из здания, и пошли на обед. В голове мысли о вкусной еде!!! На улице… просто благодать. 


Тепло, светит солнце, лёгкий ветерок слегка касается Вас! И тут… звонит телефон. Именно такой случай и был у меня на практике. Интересно, а с Вами такое НЕ ПРОИСХОДИЛО? 



- Добрый день. Слушаю Вас, - сказал я. 

- А, как услышать Сергея Владимировича? – спросил он. 
- Я Вас слушаю, - ответил я. 
- Меня зовут Владимиром. Мне дал Ваш телефон мой сосед по гаражу. Он когда-то обращался к Вам, по земельному вопросу… Мне нужна – Ваша консультация, - сказал он. 
- Хорошо. Подъезжайте ко мне в офис, - сказал я. 


Признать в суде договор купли-продажи земельного участка недействительным

земе. споры.jpgКогда Владимир приехал ко мне в офис, он рассказал следующую историю, которая с ним приключилась. Он приобрёл земельный участок в пригороде, для строительства дома. Закупил строительный материал. Начал потихоньку строится, а теперь выясняется, что на его землю претендует сельская администрация, которая хочет подать на него в суд и признать договор купли-продажи земельного участка недействительным! 



- Суд признает меня добросовестным приобретателем земельного участка? спросил он.
  

консультация по зем.праву.pngЯ начал свою юридическую консультацию со следующего утверждения. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки (купли-продажи земельного участка) он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения недвижимого имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение этого имущества. 


Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению земельного участка право собственности в ЕГРП (едином государственном реестре прав) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого недвижимого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. 



- При каком условии ответчик может быть признан добросовестным приобретателем земельного имущества, - спросил он. 


26_05_850_470_jpg_5_100.jpg- Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем земельного участка при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным недвижимым имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем, – ответил я. - Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение недвижимого имущества. 


Пункт 38 Постановления Пленума №10/22 посвящен категории "добросовестность" в отношениях по истребованию имущества из чужого незаконного владения. Добросовестность в широком смысле, как мера обычного поведения субъекта гражданского правоотношения, содержится в ст. 10 ГК РФ. Добросовестным может быть только приобретатель, получивший имущество от неуправомоченного отчуждателя. Если имущество приобретено от собственника, даже по ничтожной сделке, фигура добросовестного приобретателя отсутствует. 


 
- Если ли какая-нибудь СУДЕБНАЯ практика по этому поводу? – спросил он. 

- Да, есть. Вот что отметил по этому поводу Верховный Суд РФ: указывая на правомерность признания совершенной под влиянием заблуждения  сделки купли-продажи квартиры недействительной и истребования имущества из чужого незаконного владения, суд не нашел оснований для применения правовых норм, содержащихся вст. ст. 301, 302 ГК РФ и регулирующих правоотношения, связанные с истребованием собственником имущества из чужого незаконного владения, в том числе и от добросовестного приобретателя. 

Суд отметил, что исходя из толкования ст. ст. 166, 167 ГК РФ добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только  тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника этого имущества, что в данном случае не имело места  (Источник Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. N 59-В07-4).   
 

- Что говорится о добросовестном приобретателе в законодательстве? – спросил он. 

image.jpg- Добросовестным ст. 302 Гражданского кодекса РФ называет приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что имущество приобретается им у лица, которое не имеет права его отчуждать. Таким образом, буквальное толкование процитированной нормы позволяет подвести под формулировку "мог знать" любого субъекта, проявляющего способности в процессе познания, т.е. любого разумного человека. 


Очевидно, что такое положение не могло прижиться, и фактически судебная практика отыскивает добросовестность в том, должен или не должен был знать приобретатель о неуправомоченности отчуждателя. Именно по этой причине в абз. 1 п. 38 Постановления Пленума №10/22 закреплено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. 



- Если дело дойдёт до суда, что должен доказать ответчик, чтобы быть признанным  добросовестным приобретателем земельного участка? – спросил он. 

- Чтобы быть признанным добросовестным приобретателем земельного участка, ответчик должен доказать, что принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества (участка), например потребовал документы, на основании которых отчуждатель приобрел право собственности на земельный участок, запросил уполномоченные органы о зарегистрированных правах и прочее. 



- Может ли явно заниженная цена на земельный участок рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о НЕДОБРОСОВЕСТНОСТИ приобретателя? – спросил он. 

ya-13261.jpg- Обоснован подход, при котором явно заниженная цена на земельный участок может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о недобросовестности приобретателя. Так, в п.9 информационного письма Президиума  Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 отмечалось, что ответчик по виндикационному иску должен был знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной. 


В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. При этом право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (ст. ст. 421 и 424 ГК РФ) не ограничивается, поскольку выводы суда касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону. 



- Можно ли считать лицо добросовестным, если в отношении приобретённого земельного участка имелись ПРИТЯЗАНИЯ третьих лиц, о которых приобретателю было известно? – спросил он. 


- Надо согласиться и с тем, что нельзя считать лицо добросовестным, если в отношении приобретенного земельного участка имелись притязания третьих лиц, о которых приобретателю было известно, и они признаны в дальнейшем обоснованными. Поэтому притязания в отношении земельного участка хоть и не свидетельствуют об осознании приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя, но говорят о том, что приобретатель мог знать об этом обстоятельстве. 


- Можно ли считать лицо добросовестным, если при приобретении имущества не были соблюдены требования иного, нежели гражданского законодательства? спросил он.    


- Нельзя считать лицо добросовестным, если при приобретении имущества не были соблюдены требования иного, нежели гражданско-правового, законодательства, которые могли бы раскрыть титул отчуждателя. С точки зрения Гражданского кодекса РФ безупречным будет договор купли-продажи автомобиля, если он заключен в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, даже если предметом договора был автомобиль, не снятый с учета в органах ГИБДД.  

Однако новый владелец, заключая договор в отношении не снятого с учета автомобиля, сильно рискует быть признанным недобросовестным приобретателем, так как если бы он прошел процедуры снятия с регистрации и постановки на учет, то должен бы был узнать, что автомобиль не принадлежит продавцу.

 

- Может ли приобретатель быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению земельного участка право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за продавцом или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре? – спросил он.  


org_eeiy495.jpg- Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению земельного участка право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем (продавцом) или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.  Абз.2 п.38 Постановления Пленума N 10/22 исходит из того, что существования записи в ЕГРП, открытом для любого, достаточно, чтобы преодолеть утверждение о добросовестности приобретателя. 


Вместе с тем следует иметь в виду, что запись в ЕГРП могла появиться в силу порочного основания, о чем было известно приобретателю. По этой причине запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не должна восприниматься в качестве неопровержимого доказательства добросовестности приобретателя. В соответствии с абз. 3 п. 38 Постановления Пленума N 10/22 ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.  

Postanovlenie-plenuma-VS-RF.jpgТаким образом, Постановление Пленума N 10/22 добавляет еще один признак добросовестного приобретателя - завладение имуществом по непорочной сделке. Необходимость данного положения видится скорее не в добавлении еще одного признака добросовестного приобретателя, а в применении абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. 


Таким образом, абз. 3 п. 38 Постановления Пленума N 10/22 ставит заслон в приобретении права собственности лицам, приобретшим имущество в силу иных порочных оснований, не связанных с передачей имущества неуправомоченными отчуждателями. Здесь же отмечу, что суд может оценить порочность сделки, только если установит признаки ничтожности. Если сделка оспорима, суд не вправе отказать в признании приобретателя добросовестным. 


Данное правило вытекает из содержания п. 2 ст. 166 ГК РФ. Фигура добросовестного приобретателя появляется только в противовес требованию об изъятии у него имущества, поэтому добросовестность не может устанавливаться путем предъявления самостоятельных требований, в том числе требования об установлении юридического факта. 



- На чём должен быть основан вывод суда о ДОБРОСОВЕСТНОСТИ приобретателя земельного участка? – спросил он. 
 

- Добросовестным является приобретатель, который не знал и не мог знать, что имущество (земельный участок) приобретается у лица, которое не имело право его отчуждать. Таким образом, вывод суда о добросовестности приобретателя должен быть основан на оценке правомерности отчуждения имущества, т.е. исследовании вопроса права. Следовательно, установление факта добросовестности приобретения противоречит требованиям ч. 3 ст. 263 ГПК РФ. 


- Спасибо, Сергей Владимирович, за очень подробную консультацию! – сказал он. 

- Пожалуйста, - ответил я. © 



С.В. Тесленко 

Автор – выпускник Уральской государственной юридической академии (г. Екатеринбург), правозащитник, правовой эксперт, автор книги «МИФЫ о необходимой обороне», генеральный директор юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК». 

 
Уважаемый читатель! 
Если у Вас появились вопросы, их можно задать по телефонам: (351) 223-93-77, +7 908 58-79-201, +7 912 899-41-38, +7 919 123- 93-77 или направить на e-mail: 89085879201@mail.ru.





Возврат к списку
или можете позвонить по телефонам: +7(351) 223-93-77, +7(908) 587-92-01, +7(912) 899-41-38 и записаться на юридическую консультацию