Были нарушены Ваши права?
Вы попали в сложную ситуацию?
Вам необходима юридическая помощь?
мы Вам поможем!
Заполните заявку и получите
квалифицированную юридическую
помощь по Вашему вопросу
Изменение правового регулирования прав на ЗЕМЕЛЬНЫЕ участки: аренда, объекты незавершённого строительства, земельный сервитут, обмен участками. Интервью с юристом-экспертом Сергеем Тесленко.
28.04.2015

Изменение правового регулирования прав на ЗЕМЕЛЬНЫЕ участки: аренда, объекты незавершённого строительства, земельный сервитут, обмен участками. Интервью с юристом-экспертом Сергеем Тесленко.

Интервью с третейским судьёй Сергеем Тесленко

Ведущий интервью – Наталья Давыдова. 


Вступление к интервью с Сергеем Тесленко

С 1 марта 2015 г. вступили в силу масштабные поправки в земельное законодательство. 

Они касаются в своей основной массе публичных земель, т.е. земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако косвенно они скажутся и на земельных участках, находящихся в частной собственности. 

Я попросила прокомментировать эту тему ведущего юриста-эксперта, правозащитника, генерального директора юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК» Сергея Владимировича Тесленко. 


- Начну наш разговор со следующего вопроса, какой Закон, регулирующий земельные отношения, вступил в силу с 01 марта 2015 года? 

- С 1 марта 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), основными целями которого являются установление нового порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и изменение правового регулирования возникновения, прекращения и реализации прав на земельные участки. 

Указанный Закон готовился около 5 лет и является результатом почти 25-летнего опыта выстраивания рыночных отношений в землепользовании. 

- Сергей Владимирович, скажите, что собой представляет указанный выше Закон и в какие Кодексы он вносит поправки (изменения)? 

- ФЗ № 171 представляет собой весьма объемный и сложный документ, который вносит изменения не только в Земельный кодекс РФ, но и Гражданский и Градостроительный кодексы, Федеральные законы о государственном кадастре недвижимости и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о недрах и многие другие законодательные акты. 

При этом новый Закон достаточно сложен для анализа, логика многих новелл пока не вполне понятна. 

- Какие конкретные изменения предусмотрены Федеральным законом от 23.06.2014 г. №171? 

земельные участки.jpg- Новым Законом исключена возможность предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта строительства (без проведения торгов), когда процедура предоставления земельного участка начинается с его выбора и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. 

Следовательно, с марта 2015 г. будет отсутствовать необходимость в подготовке и согласовании акта выбора земельного участка, порядок же предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территории. 

Согласно ст. 39.6 («Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов») Закона земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, будут передаваться в аренду, в том числе для целей строительства, на торгах, проводимых в форме аукциона. 

Закон предусмотрел и переходные положения - согласно п. 1. ст. 34 земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставляется в аренду без проведения торгов, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 1 марта 2015 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка; такой земельный участок в течение трех лет со дня принятия указанного решения не может стать предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, не обозначенному в решении. 

предоставление земельных участковЗаконом в Земельный кодекс РФ вводится новая глава V.I, устанавливающая закрытый перечень случаев предоставления земельных участков без проведения торгов для юридических лиц:

• предоставление земельного участка для комплексного освоения территории; 

• участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; 

• лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений; 

• для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения и ряд других случаев. 

При этом срок процедуры предоставления участка будет составлять 3 месяца. 



- Позволяет ли Закон производить обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности? 

обмен земельными участками- Новеллой является появившаяся возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности (глава V.II Земельного кодекса РФ). 

Это позволит уменьшить довольно трудоемкую процедуру изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

Обмен допустим в случаях, если земельный участок у частного собственника изымается для государственных или муниципальных нужд либо если в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры или на нем уже расположены указанные объекты. 


- Предусматривает ли Закон возможность предоставления земельных участков без проведения аукциона льготным категориям физических лиц? 

- Закон предусмотрел возможность предоставления земельных участков без проведения аукциона и некоторым льготным категориям физических лиц для осуществления индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. 

Перечень конкретных территорий и категорий льготников должен быть установлен в законодательстве субъектов Российской Федерации. 

Земельные участки будут предоставляться в безвозмездное пользование, по истечении 6 лет граждане вправе приобрести их в собственность по кадастровой стоимости. 

Ранее существовавший титул "право безвозмездного срочного пользования" с марта 2015 года будет именоваться как "право безвозмездного пользования", следовательно, признак срочности утрачивает свое значение. 


ключевой вопрос в интервью с юристом С.В. Тесленко

- Какие изменения (дополнения) внесены в Гражданский кодекс РФ? 

Гражданский кодекс РФ- В Гражданский кодекс РФ включена статья 239.1 («Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на  земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора  аренды такого земельного участка»), расширяющая основания прекращения права собственности, согласно которой объект  незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без  проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства и строительство этого объекта так и не было завершено, что направлено на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. 

восклицательный знакОтчуждение будет производиться исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта. 

объект незавершенки.jpgЗаконодатель отдельно выделил в качестве основания для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект. 

Если публичные торги будут признаны несостоявшимися, объект незавершенного строительства может быть приобретен в государственную и муниципальную собственность по начальной цене в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. 

Средства, вырученные от продажи объекта с публичных торгов или от его приобретения в публичную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. 

Действие правовой нормы не распространяется, если договор аренды был заключен до 1 марта 2015 г., к тому же если право собственности на объект или право аренды земельного участка было зарегистрировано до указанной даты, то собственник объекта незавершенного строительства вправе приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно без проведения торгов для завершения строительства. 


- Сергей Владимирович, предусмотрел ли Закон изменения в порядке установления сервитута? 

сервитут на землю.jpg- Да, предусмотрел. 

Изменения коснутся порядка установления сервитута, теперь его можно будет устанавливать по соглашению с законным владельцем земли, а не только с ее собственником. 

В статье 39.23 («Основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности») Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельных участков. 

При этом собственник земельного участка, обремененного не только частным, но и публичным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. 

- Какие ещё новшества появились в Земельном кодексе РФ? 

- Примечательным новшеством является появление в Земельном кодексе РФ статьи 39.33 («Случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута»), устанавливающей случаи использования земельных участков, находящихся в публичных формах собственности, без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута, а только на основании разрешений уполномоченного органа - это проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта, строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, перечень которых будет установлен Правительством РФ. 

Указанная норма существенно облегчит жизнь владельцам торговых павильонов и киосков. 

- Спасибо за Ваши ответы, Сергей Владимирович! ©


Читайте дополнительно по вопросу земля, земельные участки:

>> "Какие эффективные средства правовой защиты необходимо применять в судебном споре о границах земельного участка? (часть вторая)"; 

>> "Какие эффективные средства правовой защиты необходимо применять в судебном споре о границах земельного участка? (часть первая);

>> "Как выйти победителем в судебном споре о возврате самовольно занятого земельного участка?"; 

>> "Земельный спор в Челябинской области: почему в одном случае приобретатель признается добросовестным, а в другом - нет:";

>> "Может ли приобретаться  право собственности на земельный участок как бесхозяйную вещь?".




У Вас есть вопрос? Вы можете задать его через форму обратной связи:

Ваше имя*
Ваш E-mail*
Сообщение*
Защита от автоматических сообщений
CAPTCHA
Введите слово на картинке*




Возврат к списку