Были нарушены Ваши права?
Вы попали в сложную ситуацию?
Вам необходима юридическая помощь?
мы Вам поможем!
Заполните заявку и получите
квалифицированную юридическую
помощь по Вашему вопросу
Хочу сдать свою квартиру в Челябинске в аренду, какой договор посоветуете выбрать? Как максимально защитить свои права?
19.03.2015

Хочу сдать свою квартиру в Челябинске в аренду, какой договор посоветуете выбрать? Как максимально защитить свои права?

ответ на вопрос. Подготовлен юристами компании "Генеральный юридический советник" Предоставление своей квартиры в ней для проживания возможно посредством использования конструкций договора найма (гл. 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ – далее ГК РФ) или договора аренды (гл. 34 «Аренда» ГК РФ), поскольку квартира в ней могут выступать как объектом аренды, так и объектом найма (ст. ст. 607, 673 ГК РФ). 

Несмотря на то, что передача жилья за плату для проживания регламентирована нормами о договоре найма, а правила об аренде носят общий характер и применимы к различным объектам, закон не исключает возможности сдачи квартиру в аренду. Однако при выборе модели договора НЕОБХОДИМО учитывать свойственные ему особенности правового регулирования. 

Так, при передаче жилья в аренду сроком на 1 год и более договор подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), в то время как для договора найма такого требования не предусмотрено. 

В договоре на аренду жилья необходимо указать, какой объект передается в аренду: 

• вид; 

• адрес; 

• площадь; 

• кадастровый номер; 

• этаж, 

на какой СРОК, и по какой ЦЕНЕ с уточнением, входит ли в нее компенсация расходов на коммунальные ресурсы, абонентская плата за пользование Интернетом, счета за междугородние и международные переговоры, спутниковое телевидение или они оплачиваются отдельно; оговорить порядок оплаты. 

В договоре указывается срок, в течение которого может проживать наниматель, и перечень совместно проживающих с ним лиц. Для удобства расчетов в договоре следует отразить порядок оплаты проживания в жилом помещении в случае, когда истечет срок его найма и до фактического возврата пройдет несколько дней. 

Чтобы не определять размер оплаты расчетным путем, собственнику выгодно в договоре установить размер фиксированной платы: например, 1000 руб. в день, при этом неполный день проживания оплачивается как полный. 

Для защиты своих прав собственнику с нанимателя следует взять обеспечительный платеж в размере одного или нескольких месячных платежей, который удерживается им до конца срока найма и возвращается после сдачи помещения, если наниматель не допускал нарушений своих обязательств перед ним. 

Гражданский кодекс РоссииИз обеспечительного платежа собственник вправе вычитать задолженность по арендной плате, суммы неустоек, убытков с последующим пополнением его общей суммы, что обязательно следует оговорить в договоре. В договоре следует оговорить случаи его досрочного расторжения по инициативе сторон или просто закрепить такое право без указания мотивов расторжения (п. 3 ст. 450 ГК РФ). 

В нем можно также указать, что в случае одностороннего расторжения нанимателем договора внесенный им обеспечительный платеж остается у собственника (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ). В период проживания в квартире наниматель может понести затраты на ее обустройство, купив мебель, бытовую технику, сделав ремонт и т.д. 

В его интересах оговорить в договоре порядок компенсации своих затрат, например за счет уменьшения объема его обязательств по арендной плате. 

При прекращении договора он вправе забрать с собой все отделимые улучшения, а неотделимые при условии, что соответствующие вложения были согласованы с собственником (ст. 623 ГК РФ). 

 восклицательный знакДля договора найма в отличие от договора аренды таких правил в законе нет, однако ст. 623 ГК РФ можно применить по аналогии. Во избежание конфликтов в договоре следует прямо оговорить, какую компенсацию на свои вложения сможет получить наниматель. 

Поскольку наниматели, как правило, имеют постоянную регистрацию в другом регионе, в договоре аренды жилья следует установить договорную подсудность по всем спорам, выбрав наиболее удобный по расположению районный суд на случай возникновения споров. 

Для оперативной связи и обмена документами в договоре аренды необходимо согласовать возможность использования электронного документооборота, посредством которого допускается направлять различные заявления и соглашения, квитанции, расписки и т.д. с указанием на признание сторонами юридической силы за перепиской по электронной почте. 


Юридическая консультация подготовлена жилищным юристом компании "Генеральный юридический советник", Челябинск.


У Вас есть вопрос? Вы можете задать его через форму обратной связи:

Ваше имя*
Ваш E-mail*
Сообщение*
Защита от автоматических сообщений
CAPTCHA
Введите слово на картинке*




Возврат к списку