Были нарушены Ваши права?
Вы попали в сложную ситуацию?
Вам необходима юридическая помощь?
мы Вам поможем!
Заполните заявку и получите
квалифицированную юридическую
помощь по Вашему вопросу
Каковы особенности заключения договора об ипотеки при приобретении жилья?
25.11.2014

Каковы особенности заключения договора об ипотеки при приобретении жилья?

ответ на вопрос. Подготовлен юристами компании "Генеральный юридический советник" Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества (см.: п. 1 ст. 1 Федерального Закона «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 

В качестве залога выступает жилое помещение: дом, квартира, комната (см.: пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 

Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (см.: п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 

Обращаю Ваше внимание на то, что с 01.07.2014 договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации (см.: п. п. 1, 5 ст. 3 Закона «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЧАСТЬ ПЕРВУЮ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМИ СИЛУ ОТДЕЛЬНЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ (ПОЛОЖЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ) Российской Федерации от 21.12.2013 N 367-ФЗ). 

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (см.: п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Рассмотрим отличительные особенности договора об ипотеке. 

ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ 

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его: 

• наименования (квартира, жилой дом, комната); 

• места нахождения; 

• иным описанием, достаточным для однозначной идентификации жилого помещения (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат). 

 В договоре рекомендую указывать, на основании какого права данное жилое помещение принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано (см.: п. 2 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 

ОЦЕНКА ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) 

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (см.: п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. 

Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов. 

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости. 

СУЩЕСТВО, РАЗМЕР И СРОК ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. 

Если это кредитный договор, то следует указать его основные положения - дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, сумму кредита, размер процентной ставки, порядок погашения кредита (см.: п. 4 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой. 

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. 

Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (см.: п. 1 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ). 

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. 

Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (см.: пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ). Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (см.: пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. 

Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. 

В настоящее время подобная практика НЕЗАКОННА, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует. 

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН В ДОГОВОРЕ 

Договор может предусматривать санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредита. 

Как правило, банки указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. 

Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита. 

Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения. 

СТРАХОВАНИЕ 

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. 

Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. 

Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ), а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.


УВАЖАЕМЫЙ ЧИТАТЕЛЬ!
Для более полной и всесторонней ЗАЩИТЫ ВАШИХ ПРАВ и охраняемых законом ИНТЕРЕСОВ вы можете обратиться за квалифицированной юридической помощью к профессиональным юристам, позвонив по телефонам: 8 (908) 58 - 57- 201, 8 (912) 899-41-38 или отправить сообщение на e-mail: 89085879201@mail.ru

Юридическая консультация подготовлена юристом компании "Генеральный юридический советник", Челябинск.


У Вас есть вопрос? Вы можете задать его через форму обратной связи:

Ваше имя*
Ваш E-mail*
Сообщение*
Защита от автоматических сообщений
CAPTCHA
Введите слово на картинке*




Возврат к списку