Были нарушены Ваши права?
Вы попали в сложную ситуацию?
Вам необходима юридическая помощь?
мы Вам поможем!
Заполните заявку и получите
квалифицированную юридическую
помощь по Вашему вопросу
Судебная практика:  Что даёт снижение кадастровой стоимости земельного участка?
28.10.2014

Судебная практика: Что даёт снижение кадастровой стоимости земельного участка?

С.В. Тесленко

Автор статьи – выпускник Уральской государственной юридической академии (г. Екатеринбург), правозащитник, ведущий эксперт по земельным вопросам, автор книги "МИФЫ о необходимой обороне", генеральный директор юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК» (г. Челябинск).

                                                      

                                                                                                         «Нравственные качества справедливого  

                                                                                                                                             человека вполне заменяют законы».

               Менандр

ключевые слова9.jpg

Кадастровая стоимость земельного участка, оценка земельного участка, кадастровая оценка земли,  правила проведения кадастровой оценки земель, изменение кадастровой стоимости земельных участков, государственный кадастр недвижимости, рыночная стоимость земли, завышенная кадастровая стоимость земельного участка.


вступление6.jpg

снижение кадастровой стоимости земли Показатели кадастровой стоимости земельных участков являются БАЗОВЫМИ и используются для РАСЧЁТА:
    • арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  • цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их выкупе      собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений;
   • суммы земельного налога (для собственников земельных участков), кадастровая стоимость которых и есть налоговая  база.

восклицательный знакХочу отметить, что компетентным органом в вопросах, связанных с определением размера кадастровой стоимости земельного участка, является Минэкономразвития России. 

 Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с п. 5 ст. 65 («Платность использования  земли») Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях.
 Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены «Правила проведения  кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми она основывается на классификации земель по целевому  назначению и виду функционального использования и проводится не реже одного раза в 5 лет.
 Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Росреестра утверждают  результаты государственной кадастровой оценки земель.
 Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая  стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Земельный кодекс РФОднако в действующем законодательстве НЕ УСТАНОВЛЕН правовой механизм, определяющий особенности определения налоговой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости земельных участков, произошедшем в течение налогового периода. 

 Вместе с тем на основании п. 3 ст. 66 («Оценка земли») Земельного кодекса Российской Федерации в случаях  определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается  равной его рыночной стоимости. 

 Отсутствует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их  рыночной стоимости. 

 В результате граждане и юридические лица обращаются в судебные органы по вопросу изменения кадастровой стоимости земельных участков. 

***



снижение_кадастровой_стоимости земли.jpg

За последние три года (с 2011 г. по 2013 г.) сложилась ОБШИРНАЯ судебная практика по вопросу СНИЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ земельного участка до уровня рыночной стоимости, определяемой по результатам независимой оценки. 


Примеры из судебной практики земельных споров
 

ВАС РФсвоим Определением от 13.03.2013  N ВАС-2384/13 по делу N А54-4767/2011 Высший Арбитражный Суд РФ установил, что "… несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости (с учетом отчета оценщика ООО "Консультационно-аналитическая фирма "Спектр" о рыночной стоимости земельного участка в размере 7 043 273 руб., который ответчиками не оспорен), нарушает права ООО "Кораблинский каменный карьер" как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, исходя из цели обращения истца - уменьшения кадастровой стоимости земельного участка за счет устранения в государственном кадастре недвижимости недостоверных данных о кадастровой стоимости земельного участка... и удовлетворил требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости земельного участка...".

ВАС РФ Определение от 15.05.2013 N ВАС-2454/13 по делу N А41-21875/2011 установил, что "считая сведения об удельном показателе кадастровой стоимости и кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков, содержащиеся в сведениях государственного кадастра объектов недвижимости, недостоверными, в результате чего необоснованно увеличилась сумма земельного налога, предприниматель обратился в суд. 

Суд признал, что действия Росреестра по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков не соответствуют требованиям действующего законодательства». 

В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округаФАС Поволжского округа в Постановлении

• В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.07.2013 по делу N А33-18103/2012 определено, что "...установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методом массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости". 

• ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 10.07.2013 по делу N А57-10513/2012 определил, что "...на основании отчета эксперта удовлетворил требование о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка и внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка". 

Принимались и другие постановления об удалении в государственном кадастре недвижимости внесенных туда недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков и ВОССТАНОВЛЕНИИ нарушенных прав и законных интересов истца. 

Не внесена полная ясность в упомянутый выше вопрос о сроках для обжалования изменения кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с п. 4 ст. 198 «Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными» Арбитражного процессуального кодекса РФ «заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. 

Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом». 

Здесь важно зафиксировать "отправную точку" для начала отсчета срока для обжалования действий государственных органов, в связи которыми изменилась кадастровая стоимость земельного участка. 

Данный срок, выражаясь юридическим языком, является ПРОЦЕССУАЛЬНЫМ и подлежит ПРИМЕНЕНИЮ без заявления ответчика, по инициативе суда. 

Замечу, что заявитель вправе ходатайствовать о восстановлении срока на обжалование, если существовали причины, препятствовавшие подаче заявления. 

Что касается судов, то они довольно тщательно рассматривают заявления о пропуске срока на обжалование, поскольку это, пожалуй, единственная возможность отказать заявителю в удовлетворении его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. 

Примеры из судебной практики 

(связанные с пропуском срока на обжалование при рассмотрении требования об изменении кадастровой стоимости земельного участка).

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.12.2011 N 12651/11 по делу N А46-13112/2010 указал, что "общество пропустило трехмесячный срок на обжалование действий управления, исчисляемый с момента, когда обществу должно было стать известно о внесении в кадастр сведений об отнесении спорного земельного участка к 9-му виду разрешенного использования, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований". 

• В Постановлении ФАС Московского округа от 21.09.2011 по делу N А41-28886/10, указано, что "суды признали пропущенным установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок на обжалование в судебном порядке действий Управления Роснедвижимости по Московской области", поскольку об изменении кадастровой стоимости земельного участка обществу стало известно уже в феврале 2010 г. "С заявлением о признании незаконными действий названного Управления и обязании рассчитать кадастровую стоимость, а также внести исправления в госкадастр недвижимости общество обратилось 05.08.2010, т.е. с нарушением установленного срока". 

Суд: снижение кадастровой стоимости землиСуды НЕ ВСЕГДА выясняют, когда именно предпринимателям, подающим иски в суд, становится известно о нарушении их прав и законных интересов, а также содержание документов, на основании которых в государственный земельный кадастр вносится оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, не всегда дают оценку имеющимся в материалах дела выпискам из кадастрового паспорта земельного участка и не устанавливают, когда именно заявитель их получил. 

При таких обстоятельствах вывод судов о пропуске заявителем трехмесячного срока не подтверждается материалами дела. 

Ошибочные решения судов, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка выше ее рыночной стоимости и без учета индивидуальных особенностей участка, можно обжаловать с хорошей перспективой при условии соблюдения срока на обжалование. 

 Однако многих участников земельных отношений останавливают довольно значительные затраты, связанные с подачей иска в суд и рассмотрением требования об изменении кадастровой стоимости земельного участка. 

В действительности необходимо оплатить пошлину при подаче заявления, судебную экспертизу по установлению рыночной стоимости и услуги юриста. 

 Однако, эти затраты МОЖНО ВОЗМЕСТИТЬ. 

Арбитражный процессуальный кодекс РФВ соответствии с п.1 ст. 110 («Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле») Арбитражного процессуального кодекса РФ «Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны». 

Надо признать, что суды стали более внимательно относиться к оценке расходов стороны, вынужденной обращаться в суд за защитой своего нарушенного права и получившей удовлетворение своего требования. 

Арбитражные суды уже РЕЖЕ прибегают к СНИЖЕНИЮ запрашиваемых расходов до разумного предела и чаще соглашаются с суммой понесенных затрат, если она соотносится с экономической выгодой от принятого судебного акта. 

 Приведу пример: 

 • ФАС Московского округа Постановлением от 21.01.2013 по делу N А41-21875/11, приняв во внимание доказательства, подтверждающие стоимость проведения экспертизы, правомерно признал произведенные (заявителем) расходы в размере 1 000 000 руб. подлежащими возмещению Управлением Росреестра по МО и ФГБУ "ФКП Росреестра" по 500 000 руб. с каждого. 




Статистика РОСРЕЕСТРА 

По данным Росреестра, за три квартала 2013 г. поступило 4546 исков по оспариванию результатов кадастровой оценки земель, из них более половины (2551 иск) было удовлетворено. 

 Росреестр За весь 2012 г. поступило 1200 таких исков, а положительное решение принято по 776. 

 Большинство истцов - представители бизнеса, а основная претензия - завышенная кадастровая стоимость участков. 

 Такая динамика означает сокращение налоговой базы и финансовые потери для муниципалитетов и органов госвласти в  регионах. Важная роль, принадлежит оценщикам и саморегулируемым организациям оценщиков, чье ОДОБРЕНИЕ является  ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ при определении кадастровой стоимости. 

Помимо СУДА у налогоплательщика есть возможность ЗАЩИТИТЬ свои интересы при оценке действительной стоимости земельного участка для целей налогообложения (кадастровой стоимости) посредством обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальных управлениях Росреестра (см.: ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"). 

Такие комиссии созданы в 2012 г. в каждом территориальном управлении. 

Справочно: Управление Росреестра по Москве за 2013 г. рассмотрело 110 обращений об оспаривании результатов кадастровой оценки земельных участков, удовлетворив 67 жалоб, что составляет 60% от общего числа обратившихся.©


П

информация.jpg

>> "Я заказал независимую оценку,  согласно которой рыночная стоимость земельного участка ниже кадастровой. Я намерен оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде. Какова подведомственность дела об оспаривании кадастровой стоимости?";

>> "Как устранить или исправить кадастровую ошибку в суде?".



Получит консультацию юристаУважаемый читатель! 

Если у Вас возникли вопросы, связанные с земельными спорами или Вам нужна юридическая помощь земельного адвоката (юриста), Вы можете связаться с нами по телефонам:

Телефон компании "Генеральный юридический советник" 223 93 77, Телефон компании "Генеральный юридический советник"+7 908 58 79 201, Телефон компании "Генеральный юридический советник"+7 912 899 41 38, Телефон компании "Генеральный юридический советник" +7 919 123 93 77 

и записаться на консультацию к адвокату (юристу).


У Вас есть вопрос? Вы можете задать его через форму обратной связи:

Ваше имя*
Ваш E-mail*
Сообщение*
Защита от автоматических сообщений
CAPTCHA
Введите слово на картинке*




Возврат к списку