Хочу приобрести жильё в ипотеку. Какие существуют особенности (нюансы) ипотечного кредитования?
1 Мая 2018

Хочу приобрести жильё в ипотеку. Какие существуют особенности (нюансы) ипотечного кредитования?

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения. 


Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи. Необходимо помнить о следующих ОСОБЕННОСТЯХ.








Особенности договора ипотеки. Нотариальное удостоверение договора ипотеки

img5.jpgПри приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона (см.: п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком - кредитного договора и договора об ипотеке. Как правило, условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре. Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита (см.: п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ). 


Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет). При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (см.: п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ). 


кредит.дог..jpgВ кредитном договоре должна быть определена ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ КРЕДИТА, обеспеченного ипотекой (см.: п. 1 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ). Эта информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора. Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств (см.: п. 1 ст. 13 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 


Законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые, кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (см.: п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 



нот.удост.сд..jpgНотариальное удостоверение договора об ипотеке НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон (см.: п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ). С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов. 


гспошлина.jpg

За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается (см.: п. п. 2, 5 ст. 20 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, СЛЕДУЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ: 
заявление залогодателя или залогодержателя; документ, удостоверяющий личность заявителя; договор об ипотеке и документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой; закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (см.: ст. ст. 10, 20 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).


Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог. Оценка предмета ипотеки

оценка в пред.ипотеки.jpgПредметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (см.: ст. 74 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При ипотеке квартиры, в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (см.: ст. 75 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Очень важной является оценка предмета ипотеки (см.: п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому если банк настаивает на том, что оценку должен производить какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение. Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. 


Иначе может возникнуть ситуация, что после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется. Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (см.: п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка.


Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования (см.: п. п. 4.1, 4.2 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013). Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка.


Особенности согласования передачи имущества в ипотеку. Снятие обременения с квартиры по ипотеке


Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (см.: п. 1 ст. 7 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).  Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (см.: п. 5 ст. 74 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).



Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (см.: п. 3 ст. 78 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (см.: ст. 352 Гражданского кодекса РФ; ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 

как снять обремение кв-ры.jpgПо общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представитьзаявление владельца закладной; или совместное заявление залогодателя и залогодержателя; или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (см.: п. 2 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (см.: п. 3 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). 


Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (см.: п. 1 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (см.: пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).


Порядок обращения взыскания на заложенное имущество


обращение взыскание на зал.имущ..jpg

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество - одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании. Заложенные (жилой дом или квартиру) банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (см.: п. п. 1 и 2 ст. 78 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (см.: п. 1 ст. 59 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).



Юридическая консультация подготовлена жилищным юристом компании "Генеральный юридический советник", Челябинск. 





или можете позвонить по телефонам: +7(351) 223-93-77, +7(908) 587-92-01, +7(912) 899-41-38 и записаться на юридическую консультацию