Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения. Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи. Необходимо помнить о следующих ОСОБЕННОСТЯХ.
При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона (см.: п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком - кредитного договора и договора об ипотеке. Как правило, условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре.
Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита (см.: п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ). Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет).
При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (см.: п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
В кредитном договоре должна быть определена ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ КРЕДИТА, обеспеченного ипотекой (см.: п. 1 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ). Эта информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.
Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств (см.: п. 1 ст. 13 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые, кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (см.: п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон (см.: п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ). С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов.
За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается (см.: п. п. 2, 5 ст. 20 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, СЛЕДУЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ:
> заявление залогодателя или залогодержателя;
> документ, удостоверяющий личность заявителя;
> договор об ипотеке и документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
> кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой;
> закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (см.: ст. ст. 10, 20 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).
Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (см.: ст. 74 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При ипотеке квартиры, в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (см.: ст. 75 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Очень важной является оценка предмета ипотеки (см.: п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому если банк настаивает на том, что оценку должен производить какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение. Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена.
Иначе может возникнуть ситуация, что после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется. Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (см.: п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка.
Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования (см.: п. п. 4.1, 4.2 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013). Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка.
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (см.: п. 1 ст. 7 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ). Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (см.: п. 5 ст. 74 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (см.: п. 3 ст. 78 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (см.: ст. 352 Гражданского кодекса РФ; ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить: заявление владельца закладной; или совместное заявление залогодателя и залогодержателя; или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (см.: п. 2 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (см.: п. 3 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (см.: п. 1 ст. 25 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (см.: пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество - одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании. Заложенные (жилой дом или квартиру) банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (см.: п. п. 1 и 2 ст. 78 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (см.: п. 1 ст. 59 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Если Вам необходима юридическая помощь и/или консультация опытного юриста по ипотеке, позвоните по тел.: + 7(912) 899-41-38.