«Тот истинный мудрец, кто многое сказать умеет коротко и ясно»
Аристофан
В настоящей статье Вы найдёте ответы на следующие вопросы:
1. Какие способы управления многоквартирным домом предусматривает Жилищный кодекс РФ?
2. Кто имеет право выбирать способ управления многоквартирным домом?
3. Можно ли изменять способ управления? На основании чего производится изменение способа управления?
4. Какие имеются преимущества и недостатки в каждом способе управления?
Пункт 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ предусматривает: «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией».
Общее собрание собственников помещений выбирает один из вышеуказанных способов управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (см.: пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ). Остановлюсь на каждом СПОСОБЕ УПРАВЛЕНИЯ подробно.
Первый способ: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
Преимущества непосредственного управления:
1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;
2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;
3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (см.: п. 2 ст. 164 Жилищного кодекса РФ).
Недостатки этого способа управления:
1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг из-за большого количества собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу; 2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов и регистрируется в качестве некоммерческой организации. Цель ТСЖ - управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг (см.: п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ).
ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.
Преимуществами ТСЖ являются:
• прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг;
• эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями;
• возможность ведения коммерческой деятельности.
К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.
Третий способ: управление управляющей организацией
Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом. Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (см.: п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (см.: п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (см.: п. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ (см.: п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.
Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (см.: п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Недостатки управляющей организации:
1) нацеленность на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом; 2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ; 3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (см.: п. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений, как между собственниками, так и с третьими лицами. ©
С.В. Тесленко
Автор – выпускник Уральской государственной юридической академии (г. Екатеринбург), правозащитник, ведущий юрист-эксперт по жилищным вопросам, автор книги «МИФЫ о необходимой обороне», генеральный директор юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК».
