Перевести жилое помещение в разряд нежилых вы сможете, если переводимое помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Если ваше жилое помещение находится на втором этаже и выше, то перевести его в нежилое возможно, только если ниже расположены нежилые помещения (см.: ч. 3 ст. 22 Жилищного кодекса РФ).
Вход в будущее нежилое помещение должен быть отдельным, изолированным от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность такой вход построить.
В помещении никто не должен быть зарегистрирован и проживать. Также помещение не должно быть обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.). Для согласования перевода жилого помещения в нежилое рекомендую придерживаться следующего алгоритма.
Шаг первый. Подготовьте проект переустройства и (или) перепланировки помещения
Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа. Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования в качестве магазина, офиса и другого вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и пожнадзора по месту нахождения помещения.
Консультацию по вопросу получения разрешения на оборудование отдельного входа вы можете получить в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства (в Москве это ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление"). Для экономии времени и защиты от возможного отказа в переводе помещения рекомендуем также проконсультироваться у специалистов компаний, которые занимаются оформлением документов для перевода помещений, по месту нахождения вашего помещения.
Разработку проекта переустройства (перепланировки) рекомендуем заказать в специализированной организации (либо у ИП), имеющей свидетельство СРО о допуске к проектным работам. При разработке проекта исполнитель (организация либо ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, пожнадзоре) и получить соответствующие разрешения.
Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при оборудовании отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Решение оформляется в виде выписки из протокола общего собрания собственников (см.: ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).
Шаг второй. Подготовьте пакет документов
• заявление о переводе жилого помещения в нежилое в двух экземплярах;
• правоустанавливающие документы на помещение (оригиналы или нотариально засвидетельствованные копии договора купли-продажи (мены, дарения) или свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на помещение);
• документы БТИ (технический паспорт на помещение, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, экспликацию);
• проект переустройства или перепланировки переводимого помещения в двух экземплярах (см.: п. 2 ст. 23 ЖК РФ; п. 3.1 Регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП).
Вы вправе не получать документы БТИ, в этом случае органы, уполномоченные на согласование перевода, обязаны запросить эти документы самостоятельно. Вы также можете не представлять правоустанавливающие документы, если права на помещение зарегистрированы в ЕГРП (см.: п. 2.1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ). Если у вас есть свидетельство о праве собственности, значит, права на помещение точно зарегистрированы в ЕГРП.
Шаг третий. Представьте пакет документов в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование перевода жилого помещение в нежилое, и получите уведомление
В Москве эту функцию осуществляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда (далее - Департамент) по принципу "одного окна" (см.: п. 2.1 Регламента). Вы можете представить документы в орган местного самоуправления лично либо через уполномоченного представителя (в Москве - в Департамент).
Вы также можете подать документы через многофункциональный центр предоставления государственных услуг (МФЦ). Узнать о ближайшем МФЦ вы можете в органе местного самоуправления или в Интернете. Вам должна быть выдана расписка (выписка из электронного журнала регистрации) о том, что вы представили документы. Срок рассмотрения документов составляет не более 45 рабочих дней.
Орган местного самоуправления (в Москве - Департамент) рассматривает документы бесплатно. Если перевод согласован, орган местного самоуправления (в Москве - Департамент) выдаст вам уведомление о переводе жилого помещения в нежилое. Если в согласовании отказано, выдается уведомление об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано у руководителя органа местного самоуправления (в Москве - у руководителя Департамента).
Причинами мотивированного отказа в выдаче уведомления о переводе жилого помещения в нежилое могут служить:
• представление заявителем неправильно оформленных или утративших силу документов;
• невозможность подготовки запрашиваемого документа в силу обстоятельств, ранее не известных при приеме документов;
• требование заявителя выдать документ в срок меньший, чем установлен Регламентом (менее 45 рабочих дней) (см.: п. 5.7 Регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП), и др.
Документ, подтверждающий принятое решение, должен быть выдан вам лично или вашему представителю по доверенности либо направлен по вашему адресу, указанному в заявлении.
Если необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), о чем должно быть указано в уведомлении, то окончанием перевода помещения является акт приемочной комиссии, утверждаемый органом местного самоуправления.
Для его получения необходимо по завершении всех работ подать заявление в орган местного самоуправления (в Москве - в Департамент). На основании данного заявления орган местного самоуправления формирует комиссию. Комиссия проводит осмотр помещения и подтверждает завершение переустройства (перепланировки) актом. Получение акта занимает от двух недель до двух месяцев. Плата не взимается.
Если у вас нет времени либо желания ходить по инстанциям, вы можете обратиться в организацию, оказывающую услуги по согласованию перевода. Для этого потребуется представить посреднику необходимые документы и оформить доверенность.