История пишется для установления строгой истины"
Плиний Младший Гай
Узаконивание самовольной перепланировки квартиры
В настоящей статье Вы найдёте ответы на следующие вопросы:
1. Что является самовольной перепланировкой?
2. Какие существуют способы узаконивания самовольной перепланировки?
3. Какова должна быть последовательность действий при согласовании перепланировки?
4. Какие документы необходимо представить в суд?
5. Что необходимо будет доказать в суде?
6. Необходимо ли проводить строительно-техническую экспертизу?
Самовольной является перепланировка жилого помещения, проведенная при отсутствии документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки, или с нарушением проекта перепланировки жилого помещения (см.: часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса РФ).
В настоящее время существует два способа узаконивания самовольной перепланировки. Основной способ - легализация самовольной перепланировки через суд (см.: часть 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Однако местным законодательством может быть предусмотрен административный порядок узаконивания, который примерно соответствует порядку получения разрешения на осуществление перепланировки.
Независимо от того, каким будет дальнейший порядок согласования перепланировки, первоначально рекомендую придерживаться следующего пошагового алгоритма действий.
Вам понадобятся технический паспорт жилого помещения (квартиры), поэтажный план и экспликация. Если данные документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения.
Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, в таком случае в выданных вам инвентаризационных документах органы БТИ сделают отметку о произведенной самовольной перепланировке (так называемые "красные" линии).
Там вам помогут определить, необходимо ли согласовывать осуществленную перепланировку, если да, то, к какому виду относится перепланировка, в каком порядке, возможно, ее согласование и какие документы необходимо собрать.
Шаг второй: закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки
Проект перепланировки разрабатывается юридическим лицом (предприятием) или индивидуальным предпринимателем, вступившими в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющими свидетельство о допуске к таким работам. Юридическое лицо (предприятие) или предприниматель, разработавшие проект согласуют его в следующих компетентных органах:
• Роспотребнадзоре;
• СЭС;
• архитектурно-планировочном управлении;
• пожнадзоре. Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно.
Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки. Далее в зависимости от возможного способа согласования перепланировки последовательность действий будет различна.
Первый путь (вариант А): легализация самовольной перепланировки в административном порядке. Если предварительно на консультации было решено, что легализация самовольной перепланировки возможна в административном порядке, то рекомендую следующее.
При обращении в указанный орган представляются, в частности, следующие документы:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
2) правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, договор социального найма; выписка из домовой книги;
3) согласие всех собственников помещения или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;
4) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после осуществления перепланировки);
5) проект или эскиз перепланировки;
6) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
7) заключения компетентных органов (СЭС, пожнадзора, Роспотребнадзора, архитектурно-планировочного управления);
8) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ. Обращаю ваше внимание, на следующее: о принятии заявления и прилагаемых документов вам выдается письменный документ (расписка).
Орган, осуществляющий согласование, принимает решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе.
Если предварительно на консультации было решено, что согласование перепланировки возможно только в судебном порядке, или орган, принимающий решение о согласовании перепланировки, отказал вам в ее согласовании и вы не согласны с отказом, то нужно обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии или с заявлением об обжаловании решения органа, отказавшего в согласовании перепланировки. Для обращения в суд рекомендуем следующее.
В суд представляются следующие документы (см.: статьи 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ):
1) исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии или заявление об обжаловании решения органа, отказавшего в согласовании и сохранении жилого помещения в перепланированном виде, - оригинал и копия для ответчика; 2) квитанция об уплате госпошлины (пп. 3 и 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
3) правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор социального найма); 4) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после осуществления перепланировки);
5) проект или эскиз перепланировки жилого помещения; 6) договор с проектной организацией, заключения Роспотребнадзора, СЭС и пожнадзора;
7) иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования. Обращаю Ваше внимание на то, что нужно приложить копии этих документов для ответчика.
Шаг четвёртый (вариант Б): примите участие в судебном заседании
Для положительного решения, в суде необходимо будет доказать, что:
во-первых, незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
во-вторых, незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;
в-третьих, лицо, осуществившее самовольную перепланировку, предприняло все возможные действия для получения разрешения на перепланировку (см.:статьи ст. 55, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).
В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Если с ходатайством о назначении экспертизы обратилась одна из сторон, то она несёт финансовые расходы по экспертизе (см.: ст. ст. 79, 96 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Шаг пятый (вариант Б): получите решение суда и представьте его в БТИ для внесения изменений в техническую документацию жилого помещения
Решение суда вступает в силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.
Данный срок составляет месяц после принятия решения. Если апелляционная жалоба подавалась, то решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено.
Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (см.: статьи 209, 258 Гражданского процессуального РФ). ©
Автор – С.В. Тесленко, выпускник Уральской государственной юридической академии (г. Екатеринбург), правозащитник, эксперт по жилищным, земельным и наследственным вопросам, автор книги «МИФЫ о необходимой обороне», генеральный директор юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК».
Смотрите видео: "Исковое заявление по спорам о переустройству или перепланировке жилого помещения. Какие обстоятельства необходимо указать в иске, чтобы выиграть дело?".
УВАЖАЕМЫЙ ЧИТАТЕЛЬ!!!
Я надеюсь, что в моей статье вы нашли много полезной информации для себя. Если у Вас появились вопросы или Вам нужна юридическая помощь, Вы можете задать вопрос юристу по телефонам: (351) 223-93-77, +7 (908) 58-79-201, +7 (912) 899-41-38, +7 919 123-93-77 или направить сообщение (вопрос) на e-mail: 89085879201@mail.ru.