«Законы и установления должны идти рука об руку
с прогрессом человеческой души»
Прочитав данную статью, Вы найдёте ответы на следующие вопросы:
1. Является ли в договоре найма жилого помещения условие о сроке существенным условием?
2. Ваши действия, если договор найма жилого помещения заключен на срок менее года?
3. Ваши действия, если договор найма жилого помещения заключен на срок больше года?
4. Какие действия необходимо предпринять нанимателю при истечении срока действия договора?
Для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет (см.: пункт 1 статьи 683 Гражданского кодекса РФ).
Первая ситуация: если договор найма жилого помещения заключен на срок менее года
В случае заинтересованности одной из сторон в продлении договора следует:
• обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях;
• при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (см.: пункт 1 статьи 450, пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).
Если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, "срок найма увеличивается на семь месяцев"), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным, и имеет некоторые особенности, о которых я расскажу далее.
В то же время договор найма остается краткосрочным, если он продлевается путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года (например, "срок найма по договору продлевается на восемь месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)"). Если согласие в вопросе о продлении договора не достигнуто либо стороны не известили друг друга о возможности продления, договор расторгается в связи с истечением срока (см.: пункт 2 статьи 683 Гражданского кодекса РФ).
Вторая ситуация: если договор найма жилого помещения заключен на срок больше года
При таком условии наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок (см.: абзац 1 статьи 684 Гражданского кодекса РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора. Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора.
В обеспечение преимущественного права нанимателя наймодатель обязан не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора, известить нанимателя (см.: абзац 2 статьи 684 Гражданского кодекса РФ):
• о продлении договора на тех же или иных условиях;
• об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.
Законодательство не определяет обязательную форму такого извещения, поэтому наймодатель вправе выбрать ее сам.
Несомненно, наиболее предпочтительной является письменная форма, с помощью которой при необходимости можно будет без труда доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности. Рекомендую составить извещение в двух экземплярах, попросив нанимателя поставить подпись на экземпляре наймодателя.
Если наймодатель в своем извещении указал, что он не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель имеет право обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.
В этом случае прежний наниматель может потребовать признать договор найма жилого помещения с другим нанимателем недействительным и (или) возместить убытки, причиненные ему незаконными действиями наймодателя (см.: абз. 4 статьи 684 Гражданского кодекса РФ). Если стороны не достигнут договоренности о продлении договора найма на условиях, указанных в извещении, договор расторгается в связи с истечением его срока. При этом наймодатель вправе после истечения срока договора найма заключить новый договор с другим нанимателем (см.: ст. 684 Гражданского кодекса РФ).
Если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма не известит нанимателя о продлении договора на иных условиях либо об отказе в продлении, а наниматель впоследствии не откажется от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (см.: абз. 2 ст. 684 Гражданского кодекса РФ).
Четвёртая ситуация: действия нанимателя при истечении срока договора
Для продления договора найма жилого помещения на прежних условиях наниматель не обязан извещать о своем намерении наймодателя, поскольку, если последний не известит нанимателя о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока договора либо об отказе в продлении, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (см.: абз. 2 ст. 684 Гражданского кодекса РФ).
Для продления договора найма жилого помещения на иных условиях нанимателю следует:
- обратиться к наймодателю с предложением о продлении договора на иных условиях;
- при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (см.: статьи 450, 452, пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).
При возражении наймодателя продлить договор на иных условиях наниматель вправе расторгнуть договор в связи с истечением его срока. В случае досрочного расторжения продленного договора найма жилого помещения наниматель обязан за три месяца в письменном виде предупредить об этом наймодателя (см.: пункт 1 статьи 687 Гражданского кодекса РФ). ©
С.В. Тесленко
Автор – выпускник Уральской государственной юридической академии (г. Екатеринбург), правозащитник, ведущий юрист-эксперт по жилищным вопросам, автор книги «МИФЫ о необходимой обороне», генеральный директор юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК».
Уважаемый ЧИТАТЕЛЬ!!! Я надеюсь, что в моей статье вы нашли много полезной информации для себя. Если у Вас появились вопросы или Вам нужна юридическая помощь, Вы можете связаться с юристом по жилищным вопросам по телефонам: +7 (908) 58-79-201, +7 (912) 899-41-38 или направить сообщение (вопрос) на e-mail: 89085879201@mail.ru.