Обмен квартир (недвижимости) между собственниками жилья - алгоритм действий
Для обмена жилья, находящегося в собственности гражданина, рекомендую придерживаться следующего алгоритма действий.
Если нет вариантов обмена, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающие услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.
Шаг второй: составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир
Договор мены жилых помещений - это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 Гражданского кодекса РФ).
Согласование договора мены жилых помещений следует начать с существенных условий. К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон. При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:
♦ первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;
♦ вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.
При обмене неравноценных жилых помещений в договоре должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов (ст. 568 Гражданского кодекса РФ).
В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений:
• наименование (например, квартира или комната); количество комнат;
• адрес квартиры; общая и жилая площади.
Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора. Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 Гражданского кодекса РФ).
В качестве таких лиц могут выступать:
• арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма;
• получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении;
• отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.
Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом права собственности на них от прежнего к новому собственнику. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (снятие с регистрационного учета по месту жительства), но и физического освобождения жилых помещений.
В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.
Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.
Шаг третий: подготовьте пакет основных документов
К ним относятся:
а) заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;
б) свидетельства о правах собственности на обмениваемые жилые помещения;
в) кадастровые паспорта на обмениваемые жилые помещения.
После 01.01.2013 представлять их необходимо только в случае, если сведения об объектах недвижимости отсутствуют в государственном кадастре;
г) договор мены жилых помещений;
д) нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений;
е) согласие органов опеки и попечительства (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний).
В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы. Также могут понадобиться копии вышеуказанных документов. Уплатите госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате госпошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе.
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (см.: п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Документы можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте. При отправке документов по почте подлинность подписей заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилыми помещениями должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих личность (паспорта) (см.:абз. 3, 4, 5, 8 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
При представлении документов лично или через многофункциональный центр необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) (абз. 11, 12 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя абз. 3 п. 5 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 723 от 29.11.2013).
Вам должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов (см.: п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (см.: п.1 ч.1 ст.16 Закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ).
Шаг пятый: получите в Управлении Росреестра выписки из ЕГРН о подтверждении права собственности на жилые помещения
Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности или об отказе в ней, о чем заявителю выдается уведомление. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке. Частой причиной отказа в регистрации прав собственности на жилые помещения является подача неполного пакета документов либо их неверное оформление. Следовательно, к сбору документов на регистрацию прав собственности необходимо отнестись ответственно.
УВАЖАЕМЫЙ ЧИТАТЕЛЬ!
Вам необходима юридическая помощь для совершения сделки по обмену жилья? Хотите задать жилищный вопрос юристу? Позвоните по номерам: +7 908 58 79 201, +7 912 899 41 38 (Viber и WhatsApp). Юрист компании предоставит Вам по телефону подробную юридическую консультацию!