Стратегия успеха в суде Челябинска: как выиграть жилищный спор, если сторона «прикрывается» несовершеннолетним ребёнком?
25.11.2018
Нет такого ЗАКОНА, который удовлетворял бы ВСЕХ".
Катон Старший Марк Порций
Сегодня вторник, только что закончилась встреча с судебным приставом-исполнителем, в ходе которой я ознакомился с необходимыми мне документами по исполнительному производству. Теперь я был готов к разговору со своим доверителем по вопросу перспективы взыскания задолженности, по возбужденному исполнительному производству.
Когда я вышел из кабинета судебного пристава зазвонил телефон. Я машинально посмотрел на часы, они показывали 13:45, высвечивая золотые цифры на циферблате.
- Слушая вас, - сказал я.
- Здравствуйте, можно услышать Сергея Владимировича, - сказала она.
- Вы с ним разговариваете, - ответил я.
- Меня зовут Галина Николаевна. Мне Вас рекомендовали как первоклассного юриста-эксперта по жилищным спорам. Я хотела бы с вами встретиться, - сказала она.
- Можете подъехать завтра в офис, часиков к 11-ти? – спросил я.
- Да, смогу,- ответила она.
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным. Вселение в квартиру
Когда Галина Николаевна зашла ко мне в офис, я предложил ей присесть в кресло.
- Слушаю вас, что у вас за вопрос? – спросил я. – И посмотрел на неё. Она выглядела примерно лет на пятьдесят. Несмотря на её кажущееся внешнее спокойствие, нельзя было не заметить на её лице, очень сильное нервное напряжение. Так обычно выглядят люди, которые недавно перенесли сильнейшее эмоциональное и психологическое потрясение. Было видно, что она с трудом сдерживает себя, чтобы не сорваться…
- Я хочу вам доверить вести одно дело. Мне самой с ним не справится, здесь нужно иметь не только знания и опыт, но и железные нервы, - сказала она взволнованным, тихим голосом. – Моя бывшая родственница хочет признать сделку купли-продажи квартиры, которая принадлежала мне на праве собственности, недействительной, а также хочет вселиться с несовершеннолетним ребёнком в проданную мной квартиру.
Я перевёл свой взгляд на неё. Она сидела в кресле, но ей как будто что-то мешает: ей не сидится, она постоянно меняет позу, ёрзает по креслу, нервно двигает ногами.
- Иск ваша бывшая родственница уже подала в суд? – спросил я.
- Да, подала. Её зовут Ольгой. Я привезла с собой её исковое заявление и прилагаемые к нему документы, - ответила она напряжённым голосом.
- Можно мне посмотреть документы? – спросил я.
- Пожалуйста, - ответила она.
- Я взял в руки все документы и пробежал глазами первую страницу искового заявления, после чего, посмотрев на неё, сказал: - Мне нужно некоторое время на изучение этих документов, - сказал я. – И свой взгляд перевёл на Галину Николаевну. – Она очень внимательно смотрела на меня.
- Пожалуйста. Изучайте, сколько вам надо, - ответила она.
Изучение дела. Выработка правовой позиции по жилищному спору
Я с головой ушёл в это дело: посмотрел имеющуюся судебную практику как местную, так и федеральную. Начал работать над правовой позицией по жилищному спору. В голове стала выстраиваться будущая ТАКТИКА моих действий в суде.
Я достал телефон и набрал номер Галины Николаевны. - Добрый день, Галина Николаевна, когда вам удобно подъехать ко мне в офис, для обсуждения стратегии и тактики защиты по вашему делу? – спросил я.
- Послезавтра, у меня, свободный день, я могу подъехать, - ответила она.
При второй встрече Галина Николаевна выглядела намного лучше, чем при нашей первой встрече. Было видно, что она успокоилась. Я объяснил ей, что её дело будет очень трудным, вполне возможно, что Ольга (истица) захочет уточнить (изменить) свои требования и нам надо быть готовым к любым неожиданностям.
- Вы возьмётесь за это дело? – спросила она.
- Да, возьмусь, - ответил я. Я посмотрел на свою доверительницу и сказал ей то, что только что пришло мне в голову: «Что касается объяснений в суде, которые будет давать истица, то, скорее всего, мы обязательно услышим что-нибудь такое интересное, о чём мы сейчас даже не догадываемся».
- Я думаю, вы правы, - ответила она. – Ольга очень эмоциональная женщина и может устроить в суде истерику.
- А как вы думаете, что она может сказать, кроме того, что изложено в иске? Может быть, вспомните какие-нибудь детали, о которых вы не рассказали мне? - спросил я.
- Она будет меня обвинять, во всех смертных грехах, - ответила она.
- Например, - спросил я.
- Будет рассказывать в суде, что я специально продала квартиру, чтобы «избавиться» от обременения, - ответила она слегка возбуждённым голосом.
Далее, я пояснил Галине Николаевне следующее:
- У нас есть все шансы на УСПЕХ, так как законодательство и судебная практика на нашей стороне.
Показал ей распечатанные решения судов (как районных судов г. Челябинска, так и Челябинского областного суда), которые рассматривали очень похожие дела.
- Мне очень нравится с вами работать. Вы всё так подробно изучили. Мне очень понравилась ваша тактика защиты по делу. Надеюсь, она нам принесёт УСПЕХ в суде! – сказала она.
- Я тоже надеюсь на успех! – ответил я.
Немного подумав, я продолжил: - Мы упустили с вами один момент, - сказал я.
- Какой же? – спросила она.
- Нам необходимо оформить доверенность, на представление ваших интересов в суде (в районном суде г. Челябинска и в Челябинском областном суде), - сказал я.
- Так давайте, сегодня и оформим. А где у вас нотариус? – спросила она.
- Рядом, - ответил я. Я беру портфель с дивана и мы с ней направляемся к нотариусу…
Подготовка возражения на иск о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, вселении в квартиру собственника, сохранении права пользования квартирой
Истица обратилась в суд со следующими требованиями:
• о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными;
• сохранение права пользования данной квартирой за несовершеннолетним (сыном истицы), вселение его и себя в эту квартиру;
• взыскание с ответчицы компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей.
Я подготовил подробное и аргументированное письменное ВОЗРАЖЕНИЕ и сдал его в канцелярию районного суда. По этому поводу вспоминаются слова Августина Аврелия: «Да будет выслушана и другая сторона». К делу были привлечены, в качестве третьих лиц, - Администрация района, Управление Росреестра по Челябинской области.
Судебный процесс по делу
Зашла секретарь и громко произнесла: «Встать! Суд идёт!». В зал судебного заседания зашла, судья и сказала: «Прошу всем садится». Сделав небольшую паузу, судья взяла в руки материалы гражданского дела и сказала: «Слушается дело по иску…». Далее, судья сказала:
- Пожалуйста, истица, обоснуйте ваши заявленные требования. Истица поднялась со стула. Она была среднего роста, одета была так, как обычно ходят на дискотеку. Первое, что бросалось в глаза, так это длинные, светлые волосы, которые закрывали её плечи. На её лице можно было «прочитать» волнение, с которым она, по-видимому, не могла справиться.
Пояснение истицы
Она сказала: - В спорной квартире зарегистрирован мой несовершеннолетний сын. Два года назад было заключено соглашение о сохранении за моим сыном права пользования и проживания в данной квартире. Поскольку сроки проживания не были установлены, полагаю, что право пользования ребёнка сохранено на НЕОГРАНИЧЕННОЕ время.
Немного отдышавшись и успокоившись, она продолжила свои пояснения:
- Договор купли-продажи между ответчицей и гр. Э (первый покупатель квартиры) является сделкой, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, так как были грубо нарушены жилищные права несовершеннолетнего ребёнка. Далее, истица посмотрела на судью.
- Пожалуйста, продолжайте, - сказала судья.
- Я считаю, что данная сделка является мнимой и притворной, поскольку ответчица, получив в дар от гр. К. спорную квартиру, нарушила пункт договора о сохранении права пользования ей у несовершеннолетнего ребёнка, распорядившись квартирой по своему усмотрению, - пояснила она. - После заключения договора купли-продажи гр. Э нарушила пункт данного договора, а именно, не сняла с регистрационного учёта несовершеннолетнего ребёнка в срок до…
Я посмотрел на истицу. Она смотрела на текст искового заявления и пыталась найти нужную дату. Найдя дату, она её произнесла. Истица продолжила своё выступление:
- И продала квартиру с зарегистрированным лицом. Договор купли-продажи данной квартиры между гр. Э. и гр. М (второй покупатель квартиры) является недействительным также в силу нарушения продавцом пункта ранее заключённого договора, т.е. как следствие его недействительности. Наступила тишина в зале.
Вопросы судьи. Ответ судьи
- Что вы просите, в своем иске? – спросила судья.
Истица глазами поискала просительную часть искового заявления и, найдя нужный абзац, произнесла:
во-1-х, необходимо признать договоры купли-продажи квартиры недействительными;
во-2-х, прошу сохранить право пользования квартирой за моим сыном и в настоящее время и вселить его в данную квартиру. Так как я являюсь законным представителем несовершеннолетнего ребёнка, то должна проживать с ним до его совершеннолетия в спорной квартире;
в-3-х, прошу также возместить мне моральный вред в размере ста тысяч рублей, заключающийся в переживаниях, нервном срыве и причинении угроз со стороны ответчика.
- У вас есть документы, которые подтверждают ваши слова? – спросила судья властным голосом.
- А какие нужны документы? – спросила она. Я посмотрел на истицу. Мне показалось, что время, проведённое в суде, для неё пошло на пользу. Она стала, уверена в себе! Или, возможно, это даже не уверенность, а отчаяние!?
- А это уже вам решать, какие документы вам представлять в суд, чтобы обосновать вашу позицию, - ответила судья.
- Мне нужно посоветоваться с юристом по этому вопросу. Я к следующему заседанию, обязательно принесу необходимые документы, - прокомментировала она.
Процесс продолжился.
Позиция по делу
В судебном заседании я занял следующую позицию, которую активно отстаивал во всех судебных заседаниях (их было несколько). В своих пояснениях я указал следующее:
♦ Я ВОЗРАЖАЮ против удовлетворения исковых требований истицы (Ольги). Договор между моей доверительницей и гр. Э (первый покупатель) заключён в соответствии с требованием закона: в письменной форме, зарегистрирован в ЕГРП, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
♦ Моя доверительница, как собственник, была вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Статья гражданского кодекса, на которую ссылается истица, к оспариваемому договору не может быть применена (я указал подробные причины невозможности применения статьи).
♦ Несовершеннолетний ребёнок имеет право проживать в другой квартире (по месту проживания своей матери). Истица не представила в суд, ни каких доказательств, причинения ей морального вреда, действиями моей доверительницы.
В судебных заседаниях я задавал истице (Ольге) «неудобные», заранее подготовленные вопросы, на которые она, чаще всего, не знала ответа. Пытаясь, хоть как-то ответить на эти вопросы, она отвечала невпопад, часто даже не понимая суть вопросов.
Соединение дел в одно производство
Но это не всё, уважаемый читатель… Гр. М (второй покупатель квартиры) обратилась в тот же районный суд с иском (далее – второе дело) к истице (Ольге) о выселении из квартиры несовершеннолетнего ребёнка без предоставления другого жилого помещения.
Что указала гр. М (Истица по второму иску) в обосновании своего иска?
В обосновании она указала, что является собственницей данной квартиры на основании договора купли-продажи, её право зарегистрировано в ЕГРП, выдано свидетельство о государственной регистрации права. При приобретении квартиры от продавца ей стало известно, что Ольга (истица по первому иску) отказывается в добровольном порядке снять ребёнка с регистрационного учёта, хотя они не проживают в квартире 2 года.
Регистрация несовершеннолетнего ребёнка в спорной квартире нарушает права истца как собственника. Поскольку членом её (истца) он не является. На него начисляются коммунальные платежи. Определением суда данные дела были СОЕДИНЕНЫ в одно производство.
Участие в деле прокурора
В судебном процессе принял участие прокурор, который поддержал мои доводы. Районный суд г. Челябинска принял следующее решение (которое на 100% устроило мою доверительницу):
1. В удовлетворении исковых требований истицы (по первому делу) о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, между ответчицей и гр. Э., договора купли-продажи квартиры, между гр. Э. и гр. М., сохранении за несовершеннолетним ребёнком права пользования данной квартирой, вселении в указанную квартиру несовершеннолетнего ребёнка и истицы, взыскании с ответчицы компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей – отказать.
2. Исковые требования гр. М. удовлетворить.
3. Выселить несовершеннолетнего ребёнка из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
P.S. Посчитав, что вынесенное решение нарушают права истицы (по первому делу), последняя подала апелляционную жалобу в судебную коллегия Челябинского областного суда.
Я подготовил и направил в суд мотивированное возражение на апелляционную жалобу. Принял активное участие в судебном заседании второй инстанции. Определением апелляционной инстанции решение районного суда оставлено в силе.
P.S.S. Выйдя из зала судебного заседания, я позвонил доверительнице и сказал следующее: «У нас всё отлично! Судебная коллегия не удовлетворила жалобу истицы и оставила решение районного суда в силе!!!».
- Спасибо, вам, Сергей Владимирович, за выигранный процесс, - сказала она. Сделав двухсекундную паузу, она продолжила: - А когда, к вам можно подъехать?
- Я сегодня весь день в офисе,- сказал я. - Тогда я подъеду, часа через два,- сказала она.
- Хорошо, - ответил я. Говорят, что люди не меняются… Когда Галина Николаевна зашла в офис- это была совсем другая женщина. У неё было приподнятое настроение. На неё было приятно смотреть! Она улыбалась!
- Я очень, очень рада (!), что всё закончилось так хорошо, - сказала она. – Я вам очень БЛАГОДАРНА, Сергей Владимирович, за то, что Вы так профессионально выиграли этот тяжёлый и нервный процесс!!! Спасибо вам!!!
Мы распрощались.©
С.В. Тесленко
Автор статьи – выпускник Уральской государственной юридической академии (г. Екатеринбург), правозащитник, ведущий эксперт по жилищным вопросам, автор книги «МИФЫ о необходимой обороне», генеральный директор юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК» (г. Челябинск).
УВАЖАЕМЫЙ ЧИТАТЕЛЬ! Если Вы хотите задать вопрос или Вам нужна юридическая помощь, Вы можете связаться со юристом-экспертом по телефонам: (351) 223 93 77, +7 908 58-79-201, +7 912 899-41-38, +7 919 123 93 77 или направить сообщение на эл.почту: 89085879201@mail.ru.
