Изменение правового регулирования прав на земельные участки: аренда, объекты незавершённого строительства, земельный сервитут, обмен участками. Интервью с юристом-экспертом Сергеем Тесленко.

11.12.2018

Изменение правового регулирования прав на земельные участки: аренда, объекты незавершённого строительства, земельный сервитут, обмен участками. Интервью с юристом-экспертом Сергеем Тесленко.

С 1 марта 2015 г. вступили в силу масштабные поправки в земельное законодательство. Они касаются в своей основной массе публичных земель, т.е. земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако косвенно они скажутся и на земельных участках, находящихся в частной собственности. 

Я попросила прокомментировать эту тему ведущего юриста-эксперта, правозащитника, генерального директора юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК» Сергея Владимировича Тесленко. 


Начну наш разговор со следующего вопроса, какой Закон, регулирующий земельные отношения, вступил в силу с 01 марта 2015 года? 


С 1 марта 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), основными целями которого являются установление нового порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и изменение правового регулирования возникновения, прекращения и реализации прав на земельные участки. 

Указанный Закон готовился около 5 лет и является результатом почти 25-летнего опыта выстраивания рыночных отношений в землепользовании. 


Сергей Владимирович, скажите, что собой представляет указанный выше Закон и в какие Кодексы он вносит поправки (изменения)? 


ФЗ № 171 представляет собой весьма объемный и сложный документ, который вносит изменения не только в Земельный кодекс РФ, но и Гражданский и Градостроительный кодексы, Федеральные законы о государственном кадастре недвижимости и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о недрах и многие другие законодательные акты. 

При этом новый Закон достаточно сложен для анализа, логика многих новелл пока не вполне понятна. 


Какие конкретные изменения предусмотрены Федеральным законом от 23.06.2014 г. №171? 

земельные участки.jpg

Новым Законом исключена возможность предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта строительства (без проведения торгов), когда процедура предоставления земельного участка начинается с его выбора и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. 


Следовательно, с марта 2015 г. будет отсутствовать необходимость в подготовке и согласовании акта выбора земельного участка, порядок же предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территории. 


Согласно ст. 39.6 Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов») Закона земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, будут передаваться в аренду, в том числе для целей строительства, на торгах, проводимых в форме аукциона. 


Закон предусмотрел и переходные положения - согласно п. 1. ст. 34 земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставляется в аренду без проведения торгов, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 1 марта 2015 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка; 

такой земельный участок в течение трех лет со дня принятия указанного решения не может стать предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, не обозначенному в решении. 

предоставление земельных участков

Законом в Земельный кодекс РФ вводится новая глава V.I, устанавливающая закрытый перечень случаев предоставления земельных участков без проведения торгов для юридических лиц:

• предоставление земельного участка для комплексного освоения территории; 

• участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; 

• лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений; 

• для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения и ряд других случаев. 


При этом срок процедуры предоставления участка будет составлять 3 месяца. 




Позволяет ли Закон производить обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности?

обмен земельными участками

Новеллой является появившаяся возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности (глава V.II Земельного кодекса РФ). Это позволит уменьшить довольно трудоемкую процедуру изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 


Обмен допустим в случаях, если земельный участок у частного собственника изымается для государственных или муниципальных нужд либо если в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры или на нем уже расположены указанные объекты. 


Предусматривает ли Закон возможность предоставления земельных участков без проведения аукциона льготным категориям физических лиц?


Закон предусмотрел возможность предоставления земельных участков без проведения аукциона и некоторым льготным категориям физических лиц для осуществления индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Перечень конкретных территорий и категорий льготников должен быть установлен в законодательстве субъектов Российской Федерации. 


Земельные участки будут предоставляться в безвозмездное пользование, по истечении 6 лет граждане вправе приобрести их в собственность по кадастровой стоимости. Ранее существовавший титул "право безвозмездного срочного пользования" с марта 2015 года будет именоваться как "право безвозмездного пользования", следовательно, признак срочности утрачивает свое значение. 




Какие изменения (дополнения) внесены в Гражданский кодекс РФ? 

Гражданский кодекс РФВ Гражданский кодекс РФ включена статья 239.1 («Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на  земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора  аренды такого земельного участка»), расширяющая основания прекращения права собственности, согласно которой объект  незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без  проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства и строительство этого объекта так и не было завершено, что направлено на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. 


Отчуждение будет производиться исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта. 

объект незавершенки.jpgЗаконодатель отдельно выделил в качестве основания для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект. 


Если публичные торги будут признаны несостоявшимися, объект незавершенного строительства может быть приобретен в государственную и муниципальную собственность по начальной цене в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Средства, вырученные от продажи объекта с публичных торгов или от его приобретения в публичную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. 


Действие правовой нормы не распространяется, если договор аренды был заключен до 1 марта 2015 г., к тому же если право собственности на объект или право аренды земельного участка было зарегистрировано до указанной даты, то собственник объекта незавершенного строительства вправе приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно без проведения торгов для завершения строительства. 


Сергей Владимирович, предусмотрел ли Закон изменения в порядке установления сервитута? 

сервитут на землю.jpgДа, предусмотрел. Изменения коснутся порядка установления сервитута, теперь его можно будет устанавливать по соглашению с законным владельцем земли, а не только с ее собственником. В статье 39.23 Основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности») Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельных участков. 


При этом собственник земельного участка, обремененного не только частным, но и публичным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. 

Какие ещё новшества появились в Земельном кодексе РФ? 


Примечательным новшеством является появление в Земельном кодексе РФ статьи 39.33, устанавливающей случаи использования земельных участков, находящихся в публичных формах собственности, без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута, а только на основании разрешений уполномоченного органа - это проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта, строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, перечень которых будет установлен Правительством РФ. Указанная норма существенно облегчит жизнь владельцам торговых павильонов и киосков. 


- Спасибо за Ваши ответы, Сергей Владимирович! ©


Ведущий интервью – Наталья Давыдова. 








Возврат к списку
или можете позвонить по телефонам: +7(351) 223-93-77, +7(908) 587-92-01, +7(912) 899-41-38 и записаться на юридическую консультацию