Изменение правового регулирования прав на земельные участки: аренда, объекты незавершённого строительства, земельный сервитут, обмен участками. Интервью с юристом-экспертом Сергеем Тесленко.

11.12.2018

Изменение правового регулирования прав на земельные участки: аренда, объекты незавершённого строительства, земельный сервитут, обмен участками. Интервью с юристом-экспертом Сергеем Тесленко.

С 1 марта 2015 г. вступили в силу масштабные поправки в земельное законодательство. Они касаются в своей основной массе публичных земель, т.е. земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако косвенно они скажутся и на земельных участках, находящихся в частной собственности. 

Я попросила прокомментировать эту тему ведущего юриста-эксперта, правозащитника, генерального директора юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК» Сергея Владимировича Тесленко. 


Начну наш разговор со следующего вопроса, какой Закон, регулирующий земельные отношения, вступил в силу с 01 марта 2015 года 

- С 1 марта 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), основными целями которого являются установление нового порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и изменение правового регулирования возникновения, прекращения и реализации прав на земельные участки. 

Указанный Закон готовился около 5 лет и является результатом почти 25-летнего опыта выстраивания рыночных отношений в землепользовании. 

Сергей Владимирович, скажите, что собой представляет указанный выше Закон и в какие Кодексы он вносит поправки (изменения) 

- ФЗ № 171 представляет собой весьма объемный и сложный документ, который вносит изменения не только в Земельный кодекс РФ, но и Гражданский и Градостроительный кодексы, Федеральные законы о государственном кадастре недвижимости и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о недрах и многие другие законодательные акты. 

При этом новый Закон достаточно сложен для анализа, логика многих новелл пока не вполне понятна. 

Какие конкретные изменения предусмотрены Федеральным законом от 23.06.2014 г. №171 

земельные участки.jpg- Новым Законом исключена возможность предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта строительства (без проведения торгов), когда процедура предоставления земельного участка начинается с его выбора и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. 


Следовательно, с марта 2015 г. будет отсутствовать необходимость в подготовке и согласовании акта выбора земельного участка, порядок же предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территории. 


Согласно ст. 39.6 Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов») Закона земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, будут передаваться в аренду, в том числе для целей строительства, на торгах, проводимых в форме аукциона. 


Закон предусмотрел и переходные положения - согласно п. 1. ст. 34 земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставляется в аренду без проведения торгов, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 1 марта 2015 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка; 

такой земельный участок в течение трех лет со дня принятия указанного решения не может стать предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, не обозначенному в решении. 

предоставление земельных участков

Законом в Земельный кодекс РФ вводится новая глава V.I, устанавливающая закрытый перечень случаев предоставления земельных участков без проведения торгов для юридических лиц:

• предоставление земельного участка для комплексного освоения территории; 

• участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; 

• лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений; 

• для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения и ряд других случаев. 


При этом срок процедуры предоставления участка будет составлять 3 месяца. 



Позволяет ли Закон производить обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

обмен земельными участками- Новеллой является появившаяся возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности (глава V.II Земельного кодекса РФ). Это позволит уменьшить довольно трудоемкую процедуру изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 


Обмен допустим в случаях, если земельный участок у частного собственника изымается для государственных или муниципальных нужд либо если в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры или на нем уже расположены указанные объекты. 


Предусматривает ли Закон возможность предоставления земельных участков без проведения аукциона льготным категориям физических лиц

- Закон предусмотрел возможность предоставления земельных участков без проведения аукциона и некоторым льготным категориям физических лиц для осуществления индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Перечень конкретных территорий и категорий льготников должен быть установлен в законодательстве субъектов Российской Федерации. 


Земельные участки будут предоставляться в безвозмездное пользование, по истечении 6 лет граждане вправе приобрести их в собственность по кадастровой стоимости. Ранее существовавший титул "право безвозмездного срочного пользования" с марта 2015 года будет именоваться как "право безвозмездного пользования", следовательно, признак срочности утрачивает свое значение. 



Какие изменения (дополнения) внесены в Гражданский кодекс РФ 

Гражданский кодекс РФ- В Гражданский кодекс РФ включена статья 239.1 («Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на  земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора  аренды такого земельного участка»), расширяющая основания прекращения права собственности, согласно которой объект  незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без  проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства и строительство этого объекта так и не было завершено, что направлено на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. 


Отчуждение будет производиться исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта. 

объект незавершенки.jpgЗаконодатель отдельно выделил в качестве основания для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект. 


Если публичные торги будут признаны несостоявшимися, объект незавершенного строительства может быть приобретен в государственную и муниципальную собственность по начальной цене в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Средства, вырученные от продажи объекта с публичных торгов или от его приобретения в публичную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. 


Действие правовой нормы не распространяется, если договор аренды был заключен до 1 марта 2015 г., к тому же если право собственности на объект или право аренды земельного участка было зарегистрировано до указанной даты, то собственник объекта незавершенного строительства вправе приобрести земельный участок в аренду сроком на три года однократно без проведения торгов для завершения строительства. 


Сергей Владимирович, предусмотрел ли Закон изменения в порядке установления сервитута 

сервитут на землю.jpg- Да, предусмотрел. Изменения коснутся порядка установления сервитута, теперь его можно будет устанавливать по соглашению с законным владельцем земли, а не только с ее собственником. В статье 39.23 Основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности») Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельных участков. 


При этом собственник земельного участка, обремененного не только частным, но и публичным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. 

Какие ещё новшества появились в Земельном кодексе РФ 

- Примечательным новшеством является появление в Земельном кодексе РФ статьи 39.33, устанавливающей случаи использования земельных участков, находящихся в публичных формах собственности, без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута, а только на основании разрешений уполномоченного органа - это проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта, строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, перечень которых будет установлен Правительством РФ. Указанная норма существенно облегчит жизнь владельцам торговых павильонов и киосков. 


- Спасибо за Ваши ответы, Сергей Владимирович! ©


Ведущий интервью – Наталья Давыдова. 








Возврат к списку
или можете позвонить по телефонам: +7(351) 223-93-77, +7(908) 587-92-01, +7(912) 899-41-38 и записаться на юридическую консультацию