«Что делать законам там,
где царствуют деньги!»
Петроний Арбитр Гай
Самовольное занятие земельного участка
Земельный кодекс РФ обеспечивает защиту прав собственников земельных участков, регламентируя, что в случае самовольного занятия участка нарушенное право подлежит восстановлению. При возникновении споров о принадлежности участка тому или иному лицу в первую очередь суды обращают внимание на наличие правоустанавливающих документов, поэтому перед подачей иска следует позаботиться об их правильном оформлении.
Статьей 60 («Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения») Земельного кодекса РФ (ред. от 16.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) предусмотрено, что в случае самовольного занятия земельного участка нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.
Правовым основанием иска о возврате самовольно занятого земельного участка является также положение пункта 2 статьи 76 («Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями») Земельного кодекса РФ, регламентирующее, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
Кто может обратиться с иском о возврате самовольно занятого земельного участка
С иском о возврате самовольно занятого земельного участка обращается правообладатель данного земельного участка, чье право нарушено его незаконным использованием другими лицами.
Также с требованиями об освобождении самовольно занятого земельного участка могут обращаться уполномоченные государственные и муниципальные органы в отношении земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, а также органы, осуществляющие контроль за законностью использования земли, в том числе земель определенных категорий (земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда и прочие). Иск о возврате самовольно занятого земельного участка – направлен на ИСТРЕБОВАНИЕ вещи из чужого незаконного владения.
Помимо требования о возврате земельного участка, истец МОЖЕТ предъявить ИНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ, направленные на восстановление нарушенных прав, связанных с незаконным пользованием земельным участком на основании статьи 62 («Возмещение убытков») Земельного кодекса РФ. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в ПОЛНОМ объёме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Кроме этого, истец может требовать обязать ответчика выполнить определенные действия, направленные на восстановление его прав:
• восстановление земельных участков в прежних границах;
• возведение снесенных зданий, строений, сооружений;
• снос незаконно возведенных зданий, строений, сооружений;
• восстановление межевых и информационных знаков;
• устранение других земельных правонарушений и исполнение возникших обязательств.
В таком случае исковое заявление будет содержать смешанные признаки исков (виндикационного и негаторного). Отнесение судами земельного участка к самовольно занятому определяется исходя из отсутствия правоустанавливающих документов на него при одновременном фактическом использовании данного земельного участка лицом, являющимся стороной по делу (ответчиком).
Первое: отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок у ответчика
К таким документам относятся:
• свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• договор купли-продажи земельного участка;
• договор аренды земельного участка;
• договор субаренды земельного участка;
• соглашение о передаче прав по договору аренды земельного участка;
• договор безвозмездного срочного пользования земельным участком и другие.
Статьей 26 («Документы о правах на земельные участки») Земельного кодекса РФ предусмотрено, что Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Помимо наличия правоустанавливающих документов, они должны соответствовать ТРЕБОВАНИЯМ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА. Данное соответствие оценивается судами в каждом случае индивидуально.
Многие вопросы регулируются Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Указанным Законом, установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К таким документам относятся:
• свидетельство о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
• свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";
• государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";
• свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
Если земельный участок предоставлен до ВВЕДЕНИЯ в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в порядке "дачной амнистии" (см.: Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества").
Если данное право на момент рассмотрения судом дела о возврате не использовано стороной по делу, он может запустить процесс оформления прав на землю и ходатайствовать перед судом о приостановлении дела. В таком же порядке рекомендую поступить, если правоустанавливающие документы оформлены ненадлежащим образом, и необходимо подтвердить их принадлежность стороне по делу или если право на земельный участок можно установить в судебном порядке.
Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок является, как правило, основанием для удовлетворения иска о возврате земельного участка, если такие документы отсутствуют у ответчика, или для отказа в удовлетворении заявленных требований, если истец не подтвердил свое право на спорный земельный участок.
• Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13.07.2012 по делу N 33-4307 в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика на решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре от 23.04.2012 о возложении обязанности освободить земельный участок отказано.
В апелляционной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. При этом указывает на то, что согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, занимаемый многоквартирным домом, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет, переходит в бесплатную долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
На общем собрании ТСЖ "Алмаз" было принято решение воспользоваться правом регистрации общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый их домом. Схема земельного участка выполнена, и утверждение ее границ - вопрос времени. Указывает, что впоследствии будет осуществлена регистрация права долевой собственности на участок. После регистрации права общей долевой собственности на земельный участок считает возможным выполнение всех необходимых норм и правил использования земель.
Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам жилых помещений в данном доме и утверждение его границ - лишь вопрос времени, являются несостоятельными, поскольку каких-либо документов в подтверждение своих доводов, как и решения собственников дома о возможности размещения на спорном земельном участке некапитальных гаражей, ответчиком в суд не представлено. На этом основании обжалуемое решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Речь идет о фактических действиях ответчика, осуществляемых им по использованию земельного участка с нарушением требований, установленных земельным законодательством. Факт такого использования земельного участка доказывает истец.
Доказательственная база может быть достаточно широкой:
• акты проверок надзорных органов;
• постановление по делу об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях за самовольное занятие земельного участка и использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю;
• договоры подряда на строительство по адресу местоположения земельного участка жилого дома, строений, сооружений и прочего; договоры поставки по соответствующему адресу материалов, оборудования, актов приемки и иные документы, подтверждающие, что земельный участок используется ответчиком в тех или иных целях;
• свидетельские показания и прочее.
Споры об освобождении части земельного участка
В судебной практике довольно часто встречаются дела по спорам об освобождении части земельного участка, примыкающего непосредственно к земельному участку, принадлежащему ответчику на том или ином праве. В данном случае правообладателем нарушаются условия пользования земельным участком. Пользование земельным участком допускается исключительно в пределах границ земельного участка, их самовольное расширение НЕ ДОПУСКАЕТСЯ.
Пример из судебной практики.
• Пятигорским городским судом Ставропольского края от 29.06.2011 по делу N 2-1835-11 было вынесено решение о возложении обязанности по освобождению самовольно занятого земельного участка и запрещении использования земельного участка.
При этом суд основывался на следующем. Ответчик имеет на праве собственности земельный участок с расположенным на нем жилым домом. Главным государственным инспектором по использованию и охране земель ответчик был привлечен к административной ответственности по статье 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях в связи с тем, что земельный участок, расположенный в районе жилого дома, прилегающий с южной стороны, самовольно занят и используется под автостоянку.
Сведения о предоставлении указанного земельного участка в установленном законом порядке отсутствуют. Суд установил, что у ответчика отсутствуют документы о предоставлении ему в пользование земельного участка придомовой территории перед его жилым домом. Ответчик пояснил, что когда он приобрел право собственности на жилой дом, то на территории придомовой территории перед жилым домом уже были установлены ограждения (столбы) в количестве семи штук, а между ними был натянут трос.
По мнению суда, указанными самовольными действиями ответчика были нарушены права собственника муниципального имущества - органа местного самоуправления, выступающего в интересах неопределенного круга лиц, проводящего государственную политику в сфере землепользования в рамках своей компетенции. Установленные в ходе судебного разбирательства фактические обстоятельства, по мнению суда, позволяют прийти к выводу о незаконности действий ответчика, то есть действий с нарушением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, что с учетом приведенных норм закона является основанием, предусмотренным законом, для удовлетворения заявленных истцом к ответчику требований.
В большинстве случаев дела о возврате самовольно занятых земельных участков рассматриваются совместно с требованиями о сносе самовольной постройки, что вытекает из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Естественно, что строение, возведенное на самовольно занятом земельном участке, будет являться самовольной постройкой, поскольку разрешение на строительство выдается исключительно при наличии документов, подтверждающих право пользования земельным участком. Таким образом, решение о возврате самовольно занятого земельного участка при предъявлении соответствующих требований будет содержать обязательство ответчика снести возведенные им на таком участке строения за свой счет.
Примеры из судебной практики.
• Суд удовлетворил иск об освобождении самовольно занимаемого земельного участка и сносе расположенной на нем самовольной постройки, поскольку договор аренды участка не заключался и у ответчика не возникло право на его использование (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2010 по делу N А43-43110/2009).
• По другому делу суд удовлетворил иск об освобождении земельного участка путем сноса расположенных на нем самовольных строений, установив, что при отсутствии правовых оснований для занятия спорного участка в связи с истечением срока действия договора аренды ответчик самовольно возвел на нем строения (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.11.2010 N А33-19359/2009).
• Также суд удовлетворил иск об освобождении земельного участка путем сноса самовольной постройки, установив, что истец является арендатором участка, а ответчику не было предоставлено право на строительство спорного объекта (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.11.2010 по делу N А49-2652/2008).
Хочу отметить, что судебные дела о возврате земельного участка рассматриваются районными судами по месту нахождения спорного земельного участка.
Выводы:
1. Следовательно, при возникновении споров, основанных на самовольном занятии земельного участка с требованием о его возврате, рекомендую истцу обеспечить надлежащую доказательственную базу, подтверждающую факт самовольного занятия ответчиком спорного участка, и представить суду надлежаще оформленные документы, подтверждающие право истца на земельный участок. При отсутствии таких документов суд правомерно посчитает истца ненадлежащим, что является основанием для отказа в иске.
2. В случае обращения в суд государственным или муниципальным органом исполнительной власти такому органу необходимо подтвердить наличие соответствующих полномочий, а также факт отнесения спорного земельного участка к землям, находящимся соответственно в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципального образования.
3. Ответчику в свою очередь, в случае его добросовестного владения земельным участком при отсутствии правоустанавливающих документов, следует принять все меры по представлению таких документов в суд.
4. Если ответчик обладает правом оформить такие документы в соответствии с законодательством или имеются правовые основания для признания за ним права пользования спорным земельным участком в судебном порядке, ему следует обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган или в суд и по факту принятия такого заявления к рассмотрению ходатайствовать о приостановлении производства по делу о возврате самовольно занятого земельного участка.
С.В. Тесленко
Автор – выпускник Уральской государственной юридической академии (г. Екатеринбург), правозащитник, ведущий юрист-эксперт по земельным вопросам, генеральный директор юридической компании «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОВЕТНИК».
УВАЖАЕМЫЙ ЧИТАТЕЛЬ!!!
Надеюсь, в моей статье вы нашли много полезного для себя. Если у Вас появились вопросы или Вам нужна юридическая помощь, Вы можете связаться с нами по следующим номерам: +7 (908) 58-79-201, +7 (912) 899-41-38 или направить сообщение (вопрос) на эл.почту: 89085879201@mail.ru.